ЦБ ограничит одну из возможностей взять ипотеку с низкими выплатами
06.11.2026
Ипотека с так называемым льготным периодом станет для россиян менее доступной. Речь о кредитах, когда один-три года заемщик перечисляет небольшой ежемесячный платеж, а потом он резко увеличивается. ЦБ планирует обязать банки создавать повышенные резервы по таким ссудам с 1 июля 2027-го и подчеркивает, что подобные схемы рискованны. Формально эти программы не запретят, но они станут менее выгодными для финансовых организаций. Поэтому условия изменятся и для граждан. В результате часть покупателей может лишиться одного из немногих оставшихся способов оформить ипотеку с низкими платежами хотя бы на начальном этапе. Насколько оправданы новые меры — в материале «Известий».
Какие ипотечные схемы попадут под ограничения
Банк России планирует ограничить рискованную ипотеку, когда заемщик первые несколько лет платит небольшие суммы, а затем его ежемесячный платеж существенно возрастает. По планам регулятора, проект изменений в нормативные документы выпустят в I квартале следующего года, а в силу новые правила вступят 1 июля 2027-го.
ЦБ предлагает увеличить резервы банков по тем кредитам, в которых платеж в первые три года растет более чем на 20% относительно среднего за предыдущие 12 месяцев, рассказали «Известиям» в пресс-службе регулятора. Средства финансовых организаций под такие ссуды планируется повысить на 50 п.п., следует из информации от ЦБ. Кроме того, регулятор намерен лимитировать период с низким платежом тремя годами. Новые требования не затронут госпрограммы.
«Мера призвана ограничить схемы, которые приводят к завышению цены квартиры. Суть их в том, что заемщику предлагается якобы льготный период (как правило, один-два года), когда он платит по низкой ставке (например, 5%), а по его окончании — по рыночной на момент выдачи (сейчас бы это было около 18%)», — говорится в комментарии ЦБ для «Известий».
Недополученный в первые годы доход банк получает с застройщика. Тот обычно закладывает ее в комиссию, добавляя к стоимости квартиры для клиента.
«В итоге за всё платит покупатель. Но при этом повышается риск того, что человек не потянет платеж после окончания льготного периода», — добавили в регуляторе.
Новые требования сократят доступность ипотеки для части россиян, считают эксперты отрасли. Тем, кто не может обслуживать жилищный кредит по стандартному графику, станет сложнее купить квартиру.
По оценке директора рынков России и СНГ fam Properties Валерия Тумина, повышение резервов может сделать выдачу таких ссуд практически невыгодной для банков. Из-за этого финансовые организации будут тщательнее проверять доходы кандидатов, снижать доступную сумму займа и могут увеличить требования к первоначальному взносу, отметил директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин. По оценке аналитика Freedom Global Владимира Чернова, в результате часть покупателей, которые сейчас оформляют подобную ипотеку, может и вовсе не пройти банковский скоринг.
Кроме того, после введения новых требований программы с низкими платежами на старте могут подорожать для застройщика из-за увеличения комиссии, которую тот платит банку за субсидирование займа, отметил Валерий Тумин. На сколько именно повысится стоимость программ, будет зависеть от размера дополнительных резервов и того, какую часть трат кредитные организации и девелоперы решат взять на себя.
Кому станет сложнее купить квартиру
Точных данных о распространенности ипотеки с резким увеличением платежа нет. В ЦБ отметили, что такие программы «не носят массового характера». Но, по сведениям коммерческого директора строительной компании Dogma Александра Тернющенко, еще в начале этого года их доля в выдачах новостроек доходила до 20–30% в зависимости от региона и девелопера. В отдельных сегментах эта часть могла быть еще больше, однако переносить такие оценки на весь ипотечный рынок нельзя, считает МВА-профессор бизнес-практики по цифровым финансам Президентской академии Алексей Войлуков.
Сильнее всего ограничения затронут покупателей новостроек с относительно невысокими или нестабильными доходами, которым сложно обслуживать кредит по стандартному графику, отметил Владимир Чернов.
Ипотека с льготным периодом удобна семьям, которые одновременно снимают жилье и выплачивают кредит за строящуюся квартиру, отметил Валерий Тумин. После переезда расходы на аренду прекращаются, и освободившиеся деньги можно направить на обслуживание долга. Из-за новых требований такие клиенты могут лишиться возможности воспользоваться особым графиком выплат.
Но в то же время низкие платежи на первом этапе могут оказаться действительно рискованной схемой для покупателей. Ею часто пользовались молодые семьи, заемщики с небольшим первоначальным взносом и те, кто надеялся на повышение зарплаты или последующее рефинансирование, добавил Владимир Чернов. Рассчитывать на снижение процентов по кредиту в будущем может быть опасно при рыночных ставках около 18–19%.
В отдельных регионах эффект от ограничения подобных программ может оказаться сильнее из-за низких доходов населения и высокой стоимости жилья. Особенно чувствительными изменения могут быть для покупателей в крупных городах, где дорогие новостройки и без того трудно приобрести на стандартных рыночных условиях, считает Владимир Чернов.
По оценке аналитика «Финам» Игоря Додонова, в отдельных программах платеж после окончания стартового периода может увеличиться вдвое и более. Дополнительную опасность создает завышение стоимости квартиры: долг перед банком может оказаться выше рыночной цены жилья, что затруднит продажу или рефинансирование кредита.
Повышенные резервы нужны, чтобы финансовые организации заранее учитывали вероятность таких потерь, а не оценивали платежеспособность клиента только по первоначальному графику, пояснил Валерий Тумин. Резервы отражают возможные расходы по кредиту и влияют на прибыль банка. Мера формально не запрещает выдачу таких займов, но делает их менее выгодными для участников рынка.
При этом новые требования не означают автоматического повышения ставок по всей ипотеке. Основное влияние на стоимость стандартных рыночных кредитов по-прежнему будет оказывать ключевая ставка, отметил Владимир Чернов.
Чем заменят ипотеку с низким платежом
Часть покупателей сможет перейти на обычную ипотеку, увеличив первоначальный взнос или выбрав более доступную квартиру. Альтернативой останутся и государственные льготные программы — для тех, кто соответствует их требованиям. Но полностью заменить схемы с небольшими платежами на начальном этапе эти варианты не способны, и часть семей может отложить покупку жилья, считают участники рынка.
Застройщики в качестве замены уже предлагают рассрочку до ввода дома в эксплуатацию с последующим переходом на ипотеку, trade-in и совместные программы с банками. Но такие инструменты подходят не всем: рассрочка тоже может предусматривать крупный платеж в будущем, а возможность получить жилищный кредит к моменту сдачи квартиры будет зависеть от ставок и доходов покупателя, предупредила директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова.
Дополнительные ограничения могут снизить спрос на новостройки, особенно в массовом сегменте, где размер ежемесячного платежа напрямую определяет возможность покупки, добавила эксперт. При этом рассчитывать на заметное уменьшение цен вслед за спросом не стоит: себестоимость строительства и расходы на финансирование остаются высокими.
Новые правила ЦБ действительно сузят выбор ипотечных программ, но не должны автоматически привести к удорожанию всех жилищных кредитов, сходятся во мнении специалисты. Задумка регулятора — не допустить ситуации, когда доступность квартиры обеспечивается только временно низким платежом, который клиент в дальнейшем не потянет. Для покупателей это означает, что при выборе ипотеки придется внимательнее оценивать не только первоначальную нагрузку, но и весь график выплат.
Известия
|
|
Ипотека молодой семье
