В России набирает популярность секьюритизация ипотеки без гарантии «Дом.РФ»
18.05.2026
В начале года банки начали активно совершать сделки по секьюритизации ипотечных кредитов без гарантии «Дом.РФ». После реализации третьего зарегистрированного выпуска объем таких облигаций станет сопоставим с объемом размещенных с начала года бумаг под гарантии института развития. Эксперты отмечают, что секьюритизация без участия «Дом.РФ» дает возможность использовать более широкий спектр кредитов и позволяет избежать комиссии за гарантию.
В конце прошлой недели Совкомбанк разместил многотраншевую ипотечную секьюритизацию на 10,5 млрд руб. Это второе такое размещение в этом году — в конце апреля Т-Банк разместил такие бумаги на 10,5 млрд руб. и зарегистрировал еще один выпуск на 11 млрд руб. В сумме объем этих бумаг сопоставим с выпусками однотраншевой секьюритизации под гарантии «Дом.РФ» в этом году — 36,7 млрд руб.,— которые в марте разместили Металлинвестбанк и банк «Дом.РФ».
Эксперты отмечают, что выбор типа секьюритизации ипотеки во многом зависит от стоимости выпуска для банка. По словам управляющего директора АКРА Тимура Искандарова, поручительство в однотраншевой структуре предоставляется со стороны «Дом.РФ» на платной основе. «Размер комиссии, уплачиваемой регулярно, может варьироваться в зависимости от ожидаемых затрат поручителя на поддержание качества портфеля»,— пояснил он. В сделках рыночной секьюритизации, по его словам, экономика сделки зависит как от качества портфеля, так и от структуры выпусков и стоимости привлечения средств. «Если стоимость поручительства по каким-то причинам достаточно высока, для оригинатора более предпочтительным с экономической точки зрения может оказаться многотраншевая секьюритизация»,— говорит Тимур Искандаров. При этом, по его словам, поскольку многотраншевая секьюритизация уже привычный для финансового рынка инструмент, размещение старшего класса не вызывает больших трудностей, тем более что вкладываться в него могут и институциональные инвесторы.
«Стоимость размещения постепенно снижается, что может сделать многотраншевую рыночную структуру более привлекательной по сравнению с однотраншевой»,— уверен эксперт.
Эксперты также считают, что рост интереса к многотраншевой секьюритизации не случайное явление, а отражение глубинных изменений на рынке. Старший директор рейтингов финансовых институтов рейтинговой службы НРА Айназ Хайруллина называет основной причиной выбора многотраншевой секьюритизации возможность получить большую финансовую гибкость. «Этот механизм позволяет банкам тонко настраивать параметры сделки под свою стратегию и рыночную конъюнктуру»,— говорит она. В настоящее время, по ее словам, особенно актуален кейс с ипотекой, выданной по низким ставкам: в 2020–2021 годах средние ставки с учетом льготной и семейной варьировались в диапазоне 6,81–9,49% годовых, и с ростом ключевой ставки их фондирование обходится дороже. «Таким образом, ключевым драйвером выбора многотраншевой секьюритизации выступает независимость от госинститута, позволяющая избежать комиссии за гарантию и формировать собственную структуру сделки»,— говорит Айназ Хайруллина.
Вместе с тем в банке «Дом.РФ» отметили, что основной объем размещений облигаций под гарантии института развития «Дом.РФ», учитывая традиционную сезонность этого бизнеса, начнется с июня 2026 года. «Объем выпусков ипотечных ценных бумаг "Дом.РФ" по итогам 2025 года составил 670 млрд руб., это 98,5% от всей ипотечной секьюритизации в России, и в этом году мы обновим прошлогодний рекорд»,— уверены в банке.
Руководитель дирекции сложного кредитования и структурного финансирования Альфа-банка Юлия Лапшина отмечает, что многотраншевая ипотечная секьюритизация помогает работать с процентным риском и оптимизирует капитал банка. «Отсутствие поручительства позволяет банкам-оригинаторам экономить на расходах, однако и эффект на капитал, как правило, более низкий, поэтому для сравнения двух типов сделок имеет смысл считать все эффекты на баланс банков в комплексе»,— говорит она. В Сбербанке отметили, что многотраншевая секьюритизация ипотеки дает возможность использования ипотечных кредитов, условия которых отличаются от предусмотренных условиями выдачи поручительства «Дом.РФ», иными словами, позволяет использовать в сделке более широкий перечень активов. «При сохранении текущих макроэкономических и регуляторных условий мы ожидаем органического, а не резкого роста таких сделок на российском рынке»,— сообщили в банке. При этом в Сбербанке, ВТБ и Альфа-банке сообщили, что в этом году они планируют продолжить выпускать ипотечные облигации под гарантии «Дом.РФ», а многотраншевую секьюритизацию ипотеки пока только рассматривают.
По словам сопредседателя комитета по инвестиционным банковским продуктам «Ассоциации банков России» Олега Иванова, главная задача сейчас для обеих моделей — расширение инвесторской базы и создание вторичного рынка, при решении которой объем годового выпуска ипотечных ценных бумаг в среднесрочной перспективе может достичь 2 трлн руб., то есть увеличится в три раза в сравнении с прошлым годом.
Коммерсантъ
|
|
Ипотека молодой семье
