АИЖК готовит абсолютный хит: ипотеку со взносом 5% 30.11.2011Рынок ипотеки с низким первоначальным взносом растет ударными темпами. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию сообщило, что в III квартале объем ипотечных кредитов с низким взносом и страховой защитой по договорам страхования ответственности заемщиков вырос на 40%. С начала года было выдано 3500 кредитов с первоначальным взносом менее 30% и страховкой ответственности заемщика. Это немного – всего 1% всей рублевой ипотеки. Для сравнения, по оценкам Slon, Сбербанк с начала года выдал десятки тысяч кредитов с низким первоначальным взносом (информацию о количестве выданных кредитов с низким взносом Сбербанк пока не предоставил). Единственной обязательной страховкой по его кредитам является лишь страхование предмета залога. Взнос по кредиту на приобретение жилья на вторичном рынке у него начинается от 15%, на первичном рынке для жилья, построенного с использованием кредитных средств банка, – от 10% (акция «В десятку!»). Кредиты, выдаваемые по программе АИЖК, предполагают единовременную оплату страховки, стоимость которой составляет 3,1% от суммы кредита. Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в России (на период до 2030 года) предусматривает, что в 2012 году доля «застрахованных кредитов» в общем объеме составит 10%. Очевидно, без специальных стимулирующих мер для первичных кредиторов рынок ипотечного страхования до таких объемов не вырастет. А это значит, что в случае экономического спада потери по кредитам subprime неминуемы. По расчетам СК АИЖК, риск дефолта заемщика с первоначальным взносом 10% в 2,5 раза выше, чем по кредитам с первоначальным взносом 30%, а риск ожидаемых потерь кредитора – в 4 раза. Однако эти расчеты носят умозрительный характер и не применимы к целой группе кредитов. Такой расчет не учитывает проблему так называемого негативного отбора, описанную в Программе АИЖК по развитию ипотечного страхования. Ее суть заключается в том, что кредиторы не заинтересованы в страховании ипотечных кредитов, риск дефолта по которым ниже среднего уровня, следовательно, застрахованными оказываются кредиты с более высоким риском. Это значит, что в случае реализации стресс-сценария кредиты с низким взносом, выданные Сбербанком или другим игроком в данном сегменте, при условии консервативного подхода при андеррайтинге могут показать уровень дефолтов меньше расчетного. При этом застрахованные кредиты будут вести себя хуже, и страховых премий, изначально рассчитанных страховой компанией, окажется недостаточно для покрытия убытков. У АИЖК есть несколько способов загнать всех кредиторов, выдающих кредиты с пониженным риском, на рынок ипотечного страхования и увеличить объем бизнеса страховой «дочки» (СК АИЖК перестраховывает риски страховых компаний). Ранее озвучивалось несколько таких мер – возможное включение страховых взносов кредитора в расходы, уменьшающие налоговую базу, или снижение требований по расчету обязательных нормативов и резервированию по застрахованным кредитам. Но можно резко увеличить объемы ипотечного страхования и без этого, просто увеличивая спрос со стороны конечных заемщиков. Таких способов два. Первый – это страхование финансовых рисков банков, недавно разработанное СК АИЖК. По сути, это своеобразная «рассрочка» страхового платежа – страхователем является банк, который компенсирует свои затраты повышенной процентной ставкой. По расчетам СК АИЖК, переплата не превысит 1 процентного пункта, в среднем составит 0,5 п. п. Второй способ еще радикальнее. Достаточно, например, снизить первоначальный взнос ниже 10%, и желающих взять такой продукт вместе с ипотечной страховкой будет гораздо больше, чем сейчас. Как сообщили Slon в СК АИЖК, компания планирует разработать условия страхования кредитов с первоначальным взносом всего в 5%. В компании рассчитывают, что этот продукт будет востребован крупнейшими игроками, которые уже предлагают ипотеку со сниженным взносом. В СК предупреждают, что такие кредиты будут дорогими, андеррайтинг – жестче. В пример приводят рынок США, где значительная часть кредитов с низким первоначальным взносом относится к категории prime. Тут самое время озвучить лозунг: «Вперед, к ипотечным пузырям и доступной ипотеке subprime!», – однако у СК АИЖК свое видение проблемы. «Сам по себе низкий первоначальный взнос – это не характеристика subprime, – заявили Slon в пресс-службе компании. – Субстандартная ипотека – ипотечные кредиты заемщикам с низким кредитным рейтингом, у них низкий скоринговый балл, не самая лучшая кредитная история, плохо подтвержденные или нестабильные доходы. Ипотечное страхование как раз позволяет избежать subprime при выдаче кредитов с низким первоначальным взносом, ведь страховщик проводит собственный андеррайтинг». Не лишним будет вспомнить, что американский ипотечный пузырь надувался в том числе и за счет заемщиков с высоким кредитным рейтингом – таковой получали люди, никогда ранее не бравшие кредитов. Потому, что они не могли себе этого позволить из-за слишком низких доходов. Slon.ru
|