Загородной ипотеке мешают земельные правоотношения 19.07.2007Последние два-три года московский рынок загородной недвижимости активно растет, но по-прежнему остается непрозрачным. Примерно 40% коттеджных поселков в Подмосковье строят без оформления документов на землю. Даже после оплаты многие застройщики не передают покупателям землю в собственность. А если возникает необходимость получить кредит на покупку земельного участка и дома, банк, скорее всего, откажет заемщику, потому что предмета залога просто нет. Существует ли на данный момент рост на рынке загородной недвижимости? «В принципе да, здесь можно отметить пару векторов, которые задают тенденцию в данном направлении. Первый – это различное качество тех загородных поселков, которые появляются на сегодняшний момент и тот бурный рост квадратного метра в московском сегменте, который заставляет задуматься, что стоимость высококачественного жилья уже приравнивается к стоимости достаточно высококачественного загородного жилья», – отвечает на вопрос РБК Алексей Розоренов, начальник департамента розничного бизнеса банка «Зенит». На данный момент ипотечное кредитование загородной недвижимости развивается медленнее, чем хотелось бы. «Основная проблема заключается в качестве тех документов, которые имеются у продавцов или застройщиков, и под эти документы банки не всегда в состоянии надлежащим образом оформить ипотеку и соответственно выдать кредит», – говорит Владимир Букарев, партнер МКА «Барщевский и Партнеры». «За последние полгода отделом по работе с застройщиками Независимого бюро ипотечного кредитования (НБИК) были проведены переговоры примерно в 150 коттеджных поселках на этапе строительства. Из них менее одной трети на момент разговора могли быть аккредитованы в банках», – делится своим опытом на Московском Бизнес Клубе директор по развитию НБИК Ольга Билялова. По мнению эксперта, «основная проблема – это неурегулированные земельные правоотношения». Так, в Подмосковье огромное количество поселков строится на землях сельскохозяйственного назначения, при этом далеко не всегда они могут быть использованы под дачное строительство. «Чтобы узаконить продажу такой земли и строительство на ней коттеджей, необходимо поменять целевое назначение или разрешенное использование, если оно не позволяет вести строительство, затем провести межевание участков, получить кадастровые номера и свидетельства на право собственности на каждый участок, – объясняет г-жа Билялова. – На это обычно уходит от нескольких месяцев до года, в течение которых аккредитация невозможна. Застройщик при этом вполне может продать свой объект». Несовершенство законодательства в земельной и строительной сфере и нежелание застройщиков платить налоги усугубляют эту проблему. В результате возникает масса «обходных» схем реализации коттеджных поселков, в которых порой очень сложно разобраться даже эксперту. Наиболее распространенные схемы, по которым можно получить кредит на загородную недвижимость, – это договор инвестирования с заключением предварительного договора купли-продажи земельного участка или даже без него, предварительный договор купли-продажи земельного участка и коттеджа, договор купли-продажи земельного участка и договор подряда. «Если же все-таки устранить все вышеперечисленные проблемы ипотечного кредитования, то через год мы можем увидеть увеличение объемов ипотечного кредитования примерно раза в два», – резюмирует Алексей Розоренов. РБК.Кредит
|
|