Поручение президента сделать ставки по ипотечным кредитам ниже 10% едва ли будет выполнено. Может ли ипотека когда-нибудь стать доступной для большинства россиян?

Не так давно российские власти вывели формулу идеальной ипотеки: инфляция плюс 2,2% годовых. В своем сентябрьском поручении правительству президент Путин пояснил, что достижение этой планки к 2018 году позволит сделать жилищные кредиты доступными для большей части населения. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) отчиталось было о досрочном выполнении задания президента, предложив рынку ставку по ипотечным займам 8,3% годовых, но не удержалось на заявленном уровне и двух месяцев. Уже с нового года стоимость самого дешевого ипотечного продукта АИЖК составит 9,2% годовых (инфляция) плюс 3,1% годовых. Так что выполнение президентского поручения под большим вопросом.
Еще менее комфортны для заемщиков ставки коммерческих банков — в среднем 12—12,5% годовых, то есть на 5—6 процентных пункта выше инфляции. С начала года средневзвешенная ставка по рынку выросла с 11,8% годовых до 12,2%, и к концу года она может достигнуть 12,5%. За последние месяцы пересмотрели свои условия в сторону удорожания все ведущие игроки, включая Сбербанк и «ВТБ 24». В следующем году средневзвешенная ставка, по мнению экспертов, превысит 13% годовых, а прирост объемов выданной ипотеки по итогам года замедлится с 60% до 40%.
В итоге с привлечением кредита заключается только 20% сделок по приобретению жилья, а взять кредит могут себе позволить не более 25—27% граждан страны.
По словам главы АИЖК Александра Семеняки, если правительство к 2018 году сумеет удержать инфляцию в пределах 4,7%, а Банк России предоставит банковской системе денежные средства по ставке, равной инфляции, то стоимость ипотеки может составить 7%. То есть достигнет желаемого и населением, и правительством уровня. Но насколько возможен такой сценарий?
«У нас данный сектор (ипотека. — «Профиль») специально почти не стимулируется: банки выдают кредиты на тех условиях, на которых им это выгодно, ЦБ не подпитывает банковский сектор деньгами с целью стимуляции выдачи таких кредитов, строители продают недвижимость по рыночной цене», — говорит ректор учебного центра «Финам» Ярослав Кабаков. Привлекать деньги для кредитования банкам приходится на рынке. «Согласитесь, что мы с вами находимся не в Швейцарии, и реальный уровень инфляции в нашей стране составляет около 10% годовых, а ставки по депозитам превышают 11% годовых в рублях. В таких условиях не стоит ожидать, что процентные ставки по кредитам будут на европейском уровне», — рассуждает замдиректора департамента ипотечного кредитования банка «Петрокоммерц» Дмитрий Шапочкин.
Но власти обвиняют банкиров в жадности — дескать, те закладывают слишком большую норму прибыли в ипотечные ставки. Действительно, в России маржа кредитных организаций по ипотечным продуктам достигает 4—5%, тогда как в США и Европе она находится в диапазоне 0,5—1%. Банкиры оправдываются: слишком высоки риски, которые они пытаются покрыть дополнительной маржой и различными страховками.
И чтобы снизить эти риски, должен быть принят ряд важных мер — и на самом высоком уровне.
По мнению директора направления персонального финансового планирования ФГ БКС Натальи Смирновой, необходимо стимулировать переход бизнеса на белые зарплатные схемы, чтобы банки могли оценить реальный доход заемщика. «По большей части серые схемы использует малый и средний бизнес, особенно это стало заметно после повышения страховых взносов, — говорит эксперт. — В этом смысле самое логичное — вернуть планку обратно, чтобы компаниям было выгодно платить работникам зарплату официально». Кроме того, считает Наталья Смирнова, банковскому регулятору не следует повышать нормы резервирования по кредитам, «так как банки явно перекроют требования к замораживанию части средств в резервах повышением ставок». Между тем ЦБ РФ, наоборот, планирует повысить нормы резервирования по просроченным кредитам. «Также в России существуют сложности с «ликвидностью» недвижимости, — добавляет партнер компании «Эрнст энд Янг» Томас Мартин. — Банку непонятно, как и в какие сроки он может получить залоговое имущество в случае дефолта заемщика, а также по какой цене сможет реализовать его». Чтобы решить эту проблему, необходимо повысить степень открытости и прозрачности рынка недвижимости, уверен эксперт. «Например, в США есть легкодоступные интернет-сайты, которые показывают цену и историю всех сделок с отдельно взятой квартирой или домом, такая же возможность помогла бы более точно определить рыночную стоимость недвижимости и спрос на нее», — продолжает Томас Мартин.
Вместе с тем снижение рисков сказалось бы на ставках по кредитам незначительно, уверены банкиры, на 1—1,5 процентного пункта. Для большего эффекта необходимы радикальные меры в виде развития долгосрочных инструментов фондирования, например, на основе пенсионных денег. «Одна из главных проблем — отсутствие так называемого три «Д», длинных дешевых денег, позволяющих банкам рефинансировать ипотечные кредиты, — говорит директор по стратегическому развитию УК «Альфа-Капитал» Вадим Логинов. — Во всем мире самые длинные и дешевые деньги — это пенсионные накопления, которые концентрируются у институциональных инвесторов — страховых компаний и пенсионных фондов». У пенсионных накоплений сходный горизонт времени, что и у ипотеки, и сходные уровни доходностей, чуть превышающие инфляцию. Промежуточным инструментом рефинансирования, по словам Вадима Логинова, могли бы стать ипотечные облигации. «Нужен перечень мер, чтобы развить этот рынок до приемлемых объемов, параметров ликвидности и рисков. И шаг со стороны кураторов и реформаторов накопительной системы, — говорит эксперт. — То есть в стратегии развития пенсионной системы вполне можно было бы уделить ипотечному вопросу существенное внимание. И тогда можно получить своеобразную пенсионно-ипотечную синергию, когда рынки будут взаимно полезны и подталкивать развитие друг друга».
Однако низкие ставки — хоть и необходимое, но далеко не единственное условие для кардинального решения квартирного вопроса: даже при небольших процентах многие граждане просто не смогут позволить себе покупку жилья из-за разницы в стоимости квадратных метров и получаемых доходов. К тому же существует риск, что удешевление ипотеки даст обратный эффект — рост стоимости жилья, что только ограничит возможности граждан. Мы это уже проходили в 2004—2006 годах, когда появление более-менее доступных ипотечных программ привело к резкому взлету стоимости квартир из-за роста спроса. «Банковское лобби, конечно, не торопится снижать свою маржу, но это и некритично в существующих экономических условиях, — рассуждает профессор РЭУ им. Плеханова Геннадий Стерник. — Фундаментальный путь — развитие экономики и повышение объемов жилищного строительства, а это другие деньги, другие темпы, другие, не ипотечные, проблемы». По мнению эксперта, нужно увеличивать объемы строительства жилья для перехода к развитому типу рынка, в котором предложение всегда несколько превышает спрос, и цены практически не растут. Также необходимо снижение коррупционного налога на девелоперов, сокращение числа разрешений, сроков и затрат на подготовительном этапе проекта (по разным оценкам, эти расходы дают дополнительные 20—40% от полной стоимости жилья), а также внедрение технологий и материалов, обеспечивающих понижение хотя бы на четверть себестоимости строительства. «Реализация подобной программы требует принятия жестких системных решений, которые снижали бы регулирующую функцию властных элит, то есть отделения элит от «кормушки», — объясняет начальник отдела по работе на финансовых рынках Солид Банка Федор Тихонов.
Совсем недавно Министерство регионального развития подготовило программу обеспечения населения доступным и комфортным жильем. Глава Минрегиона Игорь Слюняев озвучил планы ведомства о снижении средней стоимости 1 кв. м к 2018 году примерно на 20% за счет резкого увеличения объемов вводимого жилья и увеличения доли семей, способных купить жилье на свои средства или в ипотеку до 50% к 2020 году. По его словам, для этого нужно выделить 600 млрд рублей из федерального бюджета и 400 млрд рублей — из бюджетов регионов, остальное составят внебюджетные источники. Но получается, что речь вновь идет не о снижении бремени на строительный сектор, а об освоении новых госсредств.
Конечно, существуют ипотечные госпрограммы, нацеленные на поддержку отдельных категорий населения — военных, многодетных семей, жителей села и т.д., — но объем таких программ ограничен. Программы социальной ипотеки с частичной финансовой поддержкой государства используют разные механизмы, снижающие ставку: для семей с детьми в качестве стартовых денег используется материнский капитал, для молодых ученых — жилищный сертификат. Недавно государство пообещало частично компенсировать покупку жилья в ипотеку бюджетникам. Но поскольку ипотеку в целом считают в первую очередь финансовым, а не социальным инструментом, рядовым гражданам на снижение ставок по-прежнему не стоит рассчитывать.
Пока же стоимость ипотечных кредитов только растет. «Поскольку прогнозируется ухудшение состояния мировой экономики, можно ожидать более глубокого падения уровня жизни в России по сравнению с другими сопоставимыми странами. Поэтому становится очевидным, что без проведения институциональных преобразований, дешевой ипотеки и доступной недвижимости мы не получим», — сетует Федор Тихонов. Отсутствие стратегии, системного подхода и невнятной реализации задуманного свойственно российским властям. Принятие же части мер, способных повлиять на полную стоимость ипотечных займов, может снизить ее лишь на незначительную величину, уверен эксперт.
Условием дальнейшего развития ипотеки, по мнению декана факультета экономики недвижимости Российской академии народного хозяйства и госслужбы при Президенте РФ Елены Иванкиной, является стабилизация экономического развития страны, смена парадигмы развития — отход от топливно-сырьевого способа наполнения бюджета, инновационное развитие отраслей производственной сферы, снижение инфляции. «Только развитие внутреннего рынка за счет производства на территории России товаров и услуг, переход к агрессивной экспортной политике, развитие науки и образования повысят уровень доходов россиян, что позволит, в свою очередь, поддерживать страхование жизни, негосударственные пенсионные фонды и долгосрочные депозиты, являющиеся единственными источниками длинных денег. Тогда можно будет говорить об изменении тренда развития ипотеки». Исключительно административными методами этого добиться невозможно, считает эксперт, необходимы меры экономического стимулирования.

Профиль

Ваши комментарии:

Связь с нами