АРИЖК: если бы «обратной ипотеки» не было, то ее следовало бы придумать

В конце года Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) планирует в тестовом режиме запустить новый для рынка продукт, направленный на поддержку пенсионеров, — «обратную ипотеку». За основу российского продукта взята американская модель, которая успешно работает в США на протяжении 20 лет. Суть схемы проста: пенсионер оформляет кредит в банке под залог имеющейся у него квартиры. После этого банк перечисляет ему деньги равными долями в течение срока кредитования или всю сумму сразу. Обслуживать кредит не надо — проценты начисляются и прибавляются к кредиту (т.е. капитализируются). После смерти заемщика банк продает квартиру, погашает кредит, а оставшуюся от продажи квартиры часть денег переводит наследникам. В АРИЖК уверены, что российская «обратная ипотека» станет не только прекрасной альтернативой схеме пожизненной ренты, но и заставит многих непутевых родственников задуматься о поддержке своих стариков.

Воспитательный эффект

При оформлении «обратной ипотеки» в США все потенциальные родственники пенсионера обязаны подписать специальное заверение о том, что они в курсе оформления кредита и понимают, что им достанется меньшая сумма средств, а также о том, что они в любом случае не смогут претендовать на все жильё, оставшееся после родственника. Как бы удивительно это ни звучало, но именно на этом этапе останавливаются 70% сделок. Наследники отговаривают пенсионера идти в «обратную ипотеку» и начинают помогать ему самостоятельно. На такой же эффект рассчитывают и в АРИЖК. Сейчас дорабатываются последние нюансы специальной формы уведомления и разъяснения, из которой наследники смогут понять свои права, порядок погашения кредита (если они захотят оставить жилье за собой) или расчета оставшейся суммы при продаже жилья. «Если бы “обратной ипотеки” не было, то ее следовало бы придумать хотя бы для того, чтобы обратить внимание детей на финансовые проблемы их стариков. — Отмечает генеральный директор ОАО «АРИЖК» Андрей Языков. — Время покажет, но мы надеемся, что российский опыт совпадет с американским и большинство российских пенсионеров, обратившихся в программу, откажутся в результате от получения кредита и воспользуются помощью наследников».

Безрисковая ипотека

Но все же если «обратной ипотеки» не избежать, то первый и, наверное, самый главный вопрос, который возникнет у потенциального заемщика, это: а что же будет со мной, когда срок действия кредита закончится? Неужели меня выселят на улицу или в маневренный фонд? В чем выгода у банка?

Отвечаем по порядку. В случае превышения размера долга над стоимостью жилья пенсионер не лишится своей квартиры и не останется на улице. Если вновь обратиться к опыту США, то там действует механизм гарантий от госкомпании Федеральной жилищной администрации (FHA), которая является проводником специальной программы HECM (Home Equity Conversion Mortgage), что в переводе означает: «превращение недвижимости в доходы». Программа реализуется коммерческими банками, однако государство не позволяет банкам повышать ставку по этому продукту и снимает риски с кредиторов, выкупая такой кредит, как только соотношение долга и стоимости недвижимости достигло 98%.

Таким образом, риск выселения заемщика из квартиры отсутствует, а риски государства покрываются за счет выплаты страховки, которая составит около 1% от суммы кредита ежегодно. Принадлежащая заемщику недвижимость после его смерти переходит к Федеральной жилищной администрации.

Именно эту роль — государственного гаранта безубыточности обратной ипотеки для банков — готово взять на себя АРИЖК. «Участие государства дает ощутимый эффект: банки не боятся понести убытки от выдачи кредита, пенсионеры не боятся вступать в обратную ипотеку, так как не опасаются, что их выгонят на улицу или в маневренный жилой фонд», — подчеркивает Андрей Языков.

Цивилизованная рента

Помимо того что «обратная ипотека» — продукт безрисковый, это еще и прекрасная альтернатива такой схеме, как «пожизненная рента», получившей дурную славу из-за мошенников и «черных риелторов». При этой схеме жилье переоформляется на нового собственника, который обязуется содержать бывшего владельца — пенсионера. Или же — составляет завещание в пользу «опекуна». В 90-е такой обмен закончился для немалого количества стариков летальным исходом. Ведь новый собственник стремился как можно быстрее получить заветные квадратные метры и избавиться от неудобной опеки.

«Обратная ипотека», наоборот, счастье для банка, так как кредитор получает длительный гарантированный источник доходов, — отмечает Андрей Языков, — а для заемщиков дополнительный аргумент — что все процессы будут контролироваться государством, то есть станут более безопасными».

Кто воспользуется «обратной ипотекой»

В АРИЖК рассчитывают, что «обратная ипотека» будет доступна примерно 20% всех пенсионеров. Но воспользуются ею, скорее всего, порядка 3%. Так «обратная ипотека» работает и в США, где государство поддерживает своими гарантиями не весь рынок, а так называемый «средний класс» пенсионеров, которые после выхода на пенсию не хотят понижать уровень своей жизни и берут кредит в банке для получения дополнительного источника дохода. В Агентстве подчеркивают, что программа — это ни в коем случае не замена пенсии, а именно дополнительные средства. «По нашим предварительным прогнозам, ежемесячно пенсионеры смогут получать прибавку к пенсии в размере 1,5 пенсии. Мы пока ориентируемся на регионы и исходим из средней стоимости недвижимости в размере 1,8 млн руб.», — говорит Андрей Языков.

Как показывает американская статистика, в США пенсионеры чаще всего берут обратную ипотеку для ремонта дома. На втором месте стоит потребность оплатить операции, не включенные в медицинскую страховку, на третьем — повышение качества жизни за счет получения стабильной ежемесячной прибавки.

Что касается возраста вхождения в программу, то в Америке это 73 года, тогда как пенсионный возраст и для мужчин, и для женщин составляет 62 года. В России на пенсию выходят раньше, но по статистике большинство продолжают работать примерно до 70 лет, и именно в этом возрасте происходит реальное снижение доходов и усиливается потребность в помощи. Поэтому в АРИЖК планируют запускать подобные кредитные продукты для граждан от 68 лет.

Наконец, последнее необходимое условие для получения «обратной ипотеки» — наличие ликвидной недвижимости, которая не утратит этого качества, как минимум в течение 10 лет.

На сегодняшний день на финансовом рынке России не существует инструментов поддержки пенсионеров, которые позволяли бы им решать свои финансовые проблемы. Поэтому крайне важно, чтобы такая программа появилась. У пожилых людей должна быть уверенность, что в случае непростой жизненной ситуации они могут обратиться за поддержкой, не боясь потерять свое жилье.

Комсомольская правда

Ваши комментарии: Добавить комментарий: Ваше имя Комментарий Введите число с картинки