К началу осени на ипотечном рынке воцарилась идиллия: «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию» (АИЖК) сообщило, что процентные ставки по рублевой ипотеке впервые за всю историю опустились ниже 12% годовых. При этом коэффициент доступности жилья, рассчитываемый по программе «Жилище» на 2011–2015 годы, снизился ниже целевого уровня (см. графики). Сейчас копить на стандартную двушку российской семье из трех человек, если откладывать все доходы, нужно менее четырех лет. И даже в Москве, где коэффициент доступности традиционно зашкаливает, он устойчиво находится на уровнях, значительно ниже докризисных: семье, где двое работают и откладывают все доходы, надо копить на жилье 7–8 лет. Через 5–10 лет, согласно правительственной cтратегии развития ипотеки, предусматривающей доступность жилья для половины населения, мог бы и вовсе наступить ипотечный рай. По расчетам АИЖК, заявленная цель достижима, надо только, чтобы рост реальных доходов населения на треть обогнал рост цен на жилье. Но не тут то было.

Ставки по рублевой ипотеке, 2009–2011 гг.
По кредитам, выданным в течение месяца, % годовых

Источник: АИЖК

Сколько лет копить на квартиру
Коэффициент доступности жилья*, лет

* соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. метра и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из 3 человек
Источник: АИЖК, Росстат, Департамент экономической политики и развития Москвы, IRN, расчеты Slon.ru

Модельная динамика доходов и цен на жилье
для достижения доступности жилья*

* 30% семей к 2015 г и 50% семей к 2020 г – согласно правительственной Стратегии развития ипотеки, с помощью собственных или заемных средств
Источник: АИЖК

АИЖК еще месяц назад предупредило: в случае изменения конъюнктуры на мировых рынках существует опасность снижения качества ипотечного портфеля банков. Просрочка, указывает агентство, может начать расти уже во второй половине 2012 из-за снижения банками требований к заемщикам в конце 2010 – начале 2011 года и все большего распространения кредитов с низким уровнем первоначального взноса. Кроме того, на просрочку могут выйти и «старые» заемщики, бравшие рискованную ипотеку накануне кризиса и/ или уже прошедшие через реструктуризацию.

Ожидания рецессии в развитых странах и угроза дефолта Греции не зря заставляют волноваться ипотечных заемщиков и регуляторов. «Поведение рынка недвижимости зависит от того, насколько глубокой будет рецессия, – поясняет аналитик «ВТБ Капитала» Мария Колбина. – Если будет точно такое же повторение ситуации кризиса, как в 2008 году, то повторится картинка в девелопменте. Сектор упадет в продажах, произойдет коррекция цен, ставки вырастут». Возможные падение цен на недвижимость и рост ставок уже заставили «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК) открыть горячую линию для сбора информации о проблемах с платежеспособностью заемщиков.

«АРИЖК ведет постоянный мониторинг, но всплесков на горячей линии пока нет и от региональных партнеров тоже не поступают сигналы. Однако известно, что от волатильности на рынке до реальных проблем у заемщиков проходит не менее полугода. Агентство готово в любой момент возобновить программу поддержки ипотечных заемщиков», – сообщил Slon.ru гендиректор АРИЖК Андрей Языков.

Пока владельцы жилья в плюсе. Повышенная волатильность на фондовых рынках привела к перетоку средств на рынок недвижимости, отмечает руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко. По данным ресурса, за прошлую неделю квадратный метр в Москве подорожал на 3% до 160 870 рублей, с начала августа рост составил уже почти 15%. Рост рублевых цен на жилье произошел на фоне сезонной активизации сделок и ослабления рубля. Однако в случае новой волны кризиса, сопоставимой по силе с той, что была в 2008 году, цены снизятся на 30–35%, прогнозирует Репченко.

Такое снижение цен приведет к повторной реализации всех тех рисков, которые проявились два–три года назад. Значительная часть валютных займов и кредитов с переменной ставкой перестанет обслуживаться, из-за проблем в реальном секторе просрочка вырастет и по рублевой ипотеке. А после реализации залогов заемщики в ряде случаев останутся еще должны немалые суммы банку-кредитору. Более-менее уверенно могут себя чувствовать только те, кто берет кредиты на короткие сроки и располагает источниками для досрочного погашения. Таких, по данным ЦБ, не так уж мало: по итогам первого полугодия, доля досрочно погашенных кредитов за счет собственных средств заемщиков составила 30% выдачи (год назад – более 40%). Для остальных, берущих кредиты на длительные сроки, ипотека – это весьма рискованная игра на рынке недвижимости, и часто – с единственным жильем.

Есть несколько механизмов, которые могли бы защитить заемщиков и приблизить российский рынок ипотеки к уровню развитых стран. Рассказывает заместитель гендиректора АИЖК Андрей Семенюк:

Целесообразно ввести ограничение на размер платежей в доходе заемщика при обслуживании кредита. Ограничение на выдачу ипотечного кредита может быть установлено на уровне максимум 45% от дохода заемщика, а право заемщика на реструктуризацию долга – в случае, если этот показатель превысил 60% ежемесячного дохода. Пока есть сложности для законодательного закрепления подобной нормы из-за трудностей с подтверждением доходов заемщиков и корректного расчета доли платежей в доходах.

Заемщики, взявшие кредит с плавающей ставкой на длительный срок без ограничения по размеру максимальной ставки, принимают на себя колоссальные риски. Решить вопросы защиты заемщиков, бравших кредиты с плавающей ставкой или в валюте, может введение ограничений на размер максимальных выплат в ежемесячном доходе заемщика. Но уже сейчас они не представляют большую проблему для рынка, так как уровень финансовой грамотности после кризиса повысился.

Во многих странах после обращения взыскания на заложенное жилье заемщик ничего не должен банку. У нас, бывает, долг заемщика составляет 200% от стоимости реализованного жилья. Необходимо сделать долг заемщика конечным. В кредитном договоре может быть предусмотрена опция, по которой банк не сможет требовать долг выше определенного порога в 100–120% стоимости залога. В остальных случаях ограничение долга и урегулирование задолженности будет проходить в рамках разрабатываемого закона о банкротстве физлица.

Увеличение долга заемщика свыше стоимости залога происходит не только из-за падения цен на недвижимость, а еще из-за начисления штрафов и пеней. Распространение практики своевременной реструктуризации кредитов и принятие закона о банкротстве физлица приведет к тому, что начисление штрафов и пеней банком будет вовремя прекращаться.

Когда суммы реализации залога недостаточно для покрытия всего долга перед банком, разницу может покрывать страховая компания. Это приведет к удорожанию ставки по кредиту на десятые или сотые доли процента. Сейчас у банков нет стимула требовать ипотечное страхование, потому что оно не учитывается в оценке риска по кредитам при формировании резервов. Необходимо дифференцировать кредиты в зависимости от риска при расчете норматива достаточности капитала банков.

Slon.ru

Ваши комментарии:

Связь с нами