Конкуренция на рынке ипотечного кредитования заставляет банки становиться более лояльными к заемщикам. Условия получения ипотеки становятся привлекательнее. Главная преграда на пути к заветной квартире сейчас другая — безумные цены на жилье. Судите сами.

ИПОТЕКА И...

...“ПРОПИСКА”

Чтобы получить ипотечный кредит, “прописка” в Москве не обязательна. В столице уже есть банки, выдающие их без постоянной московской регистрации. Банки даже кредитуют неграждан России, при условии, что заемщик является российским налогоплательщиком (налоговым резидентом). Правда, при этом некоторые просят предоставить временную регистрацию на момент подписания кредитного договора.

...ВОЗРАСТ

Обычно банки предоставляют кредит заемщикам в возрасте от 21 до 60 лет. Впрочем, некоторые из них и эти границы расширили. В Москве есть банки, выдающие кредиты гражданам в возрасте от 18 до 65 лет. И даже такие, кто готов кредитовать клиентов до 75 лет (ко дню погашения кредита).

— Людям в возрасте главное обратить особое внимание на сроки погашения кредита, на свои возможности подтвердить доход, достаточный для его получения, а также получить одобрение страховой компании, — говорит Наталия Тихоновская, управляющий партнер одной из крупнейших компаний недвижимости Москвы.

Кроме того, следует помнить о том, что при получении кредита под залог имеющейся недвижимости банки, как правило, становятся более лояльными.

...СРОКИ

Постепенно максимальные сроки предоставления кредита увеличиваются. Некоторые банки его уже выдают не на 20, а на 40 лет. А чем больше срок кредита, тем меньше ежемесячные платежи. Значит, они менее обременительны для семейного бюджета.

Обращайте внимание на условия досрочного погашения кредита, если не хотите переплачивать банку. Некоторые позволяют рассчитаться за кредит без штрафных санкций уже на следующий месяц после его получения.

...ЖИЛИЩНЫЕ СУБСИДИИ

Где клиент возьмет деньги на первоначальный взнос — банки не волнует. Если у вас есть возможность (читай: право) взять безвозмездную жилищную субсидию, которую город предоставляет очередникам на покупку жилья, берите ее. Лишней точно не будет. Учтите: количество банков, в которые можно обратиться, ограничено.

...ПРОЦЕНТЫ

Процентные ставки по ипотечному кредиту снижаются. По сравнению с прошлым годом они стали меньше на 1—2 процента. А это уже кое-что.

— Сегодня самая низкая ставка, предлагаемая банками, — 9% годовых (в валюте), — говорит директор по ипотеке одной из компаний Юлия Вербицкая. — Такую ставку банки предлагают “надежным” клиентам — людям с “белой” зарплатой, имеющим твердый доход. При покупке квартиры в новостройке (пока право собственности не оформлено) этот процент чуть выше — 10—11. Но когда право собственности будет оформлено, ставки снизятся до 9—10%. При покупке земли и строения банк возьмет 10—12% годовых в валюте.

Кстати, такие же ставки можно найти в рублях. И не только.

— Наблюдается интересный процесс: банки предлагают кредит под 7% годовых, но в иенах или в швейцарских франках, — продолжает Вербицкая. — Это объясняется тем, что у банка есть возможность привлечь данный денежный ресурс в этой валюте по более выгодному курсу, чем в долларах. Это очень хороший маркетинговый ход. Но получая такой кредит, клиенту важно помнить, что ему придется его возвращать в иенах или франках.

...ВЫГОДА

Кредит делает квартиру дороже — закрывать на это глаза не надо. Вы переплачиваете. Причем если платите за кредит в течение 20 лет, то за это время выплачиваете банку вторую стоимость квартиры. Но…

— Если у человека нет возможности купить квартиру без кредита, то, что такая возможность у него появилась, — уже хорошо, — говорит Вербицкая. — А если подумать о тех, кто купил квартиру с помощью ипотеки в 2000—2004 годах, посмотреть те цены и кредитные ставки (18% годовых в рублях, 12—13% в валюте), если посмотреть, сколько стоили квартиры тогда и сколько стоят сейчас, — все эти люди оказались в выигрыше.

...ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ

Важно помнить: получение ипотечного кредита не повлияет на рыночную стоимость квартиры. Ее зафиксируют в договоре. Но дополнительные расходы по сопровождению кредита возникнут. Вам придется оплачивать услуги риэлторской компании (если вы обратитесь к ней за помощью) по оформлению прав собственности — это 1,5—2% от стоимости квартиры. А также оплачивать услуги банка: а) за открытие и ведение ссудного счета до 1000 долларов, б) за выдачу кредита — 1—2% от суммы кредита (комиссия), в) за рассмотрение кредитной заявки — 50 долларов (комиссия), г) за безналичный перевод денежных средств — до 200 долларов.

Но не все так печально. В Москве уже есть банки, которые не взимают “странную” комиссию за открытие и ведение ссудного счета и не берут деньги за рассмотрение кредитной заявки и выдачу кредита. Спасибо конкуренции.

— Банки тесно сотрудничают с риэлторами и ипотечными брокерами, предоставляют им преференции (своего рода льготы). Если вы обращаетесь за помощью к таким агентствам, то эти преференции будут распространяться на вас. В частности, вам могут снизить процентную ставку (до 0,5—1%), уменьшить дополнительные расходы, связанные с оформлением кредита, или в более короткие сроки рассмотрят и выдадут разрешение на кредит. Все зависит от условий договора между риэлтором (ипотечным брокером) и банком.

Имейте в виду: снижение процентной ставки даже на 0,5% весьма существенно, поскольку сумма ипотечного кредита исчисляется сотнями тысяч долларов. Обязательно спросите своего риэлтора или ипотечного брокера, с какой скидкой вы можете получить ипотечный кредит с его помощью.

И не забывайте следить за акциями ипотечных банков. В период летнего затишья на рынке недвижимости банки, как правило, более щедро “раздают” льготы. К своим давним клиентам они тоже относятся благосклонно, снижая для них ставки кредита.

...ДОХОД

Именно его (с учетом нынешних цен на жилье) для получения ипотечного кредита чаще всего не хватает.

— При минимальном доходе на семью в 2 тысячи долларов на двух работающих людей, без учета детей, вы можете рассчитывать на кредит 90 тысяч долларов, — говорит Тихоновская. — При этом минимальный размер собственных средств должен составить 10%.

Что можно на эти деньги купить? Например, однокомнатную квартиру в двух километрах от МКАДа по Горьковскому шоссе в сторону Балашихи. Стоит такая квартира там $100 тысяч.

В Москве цены значительно выше. С одной тысячей баксов в кармане можно только попытаться улучшить жилищные условия, докупив несколько метров в квартире большей площади. А если квартиры нет? Купить с помощью ипотеки ее можно, подтвердив банку доход как минимум от 2,5 тысячи долларов (на приобретение 1-комнатной квартиры стоимостью не более 130 тысяч долларов).

Следует помнить: сегодня все банки учитывают как “белую”, так и “серую” зарплату. В качестве подтверждения дохода заемщика банком принимается справка формы 2-НДФЛ, а также другие документы, подтверждающие фактическое получение дохода. Кроме того, банк может принять справку о доходах в свободной форме, подписанную руководителем предприятия, главным бухгалтером и скрепленную круглой печатью организации.

...АРЕНДА: ЧТО ВЫГОДНЕЕ?

Ответ — ипотека.

— Разница между ипотечным (большим) платежом и арендным сегодня невелика. Но, получив ипотеку, человек платит уже за свое жилье, — говорит начальник отдела консультирования заемщиков управления ипотечного кредитования Валерий Коротков. — А при аренде помимо платежа человеку еще надо постараться скопить денег на покупку квартиры, что маловероятно.

...БОГАЧИ

Принято считать, что у богатых денег куры не клюют, и они скорей удавятся, чем возьмут кредит. Но это не совсем так. Богатые, в отличие от бедных, хорошо считают. Им выгоднее взять ипотеку под 10—12%, чем вынимать деньги из бизнеса, дающего 15—20% годовых.

Но у этих “товарищей” возникают свои проблемы — они покупают дорогое жилье, а значит, надо найти банк, который даст им очень крупную сумму денег. Подчас речь идет о миллионах долларов. Между тем в некоторых банках установлен жестких лимит на максимальный размер кредита. Кто-то дает 300 тысяч долларов, кто-то — 500 тысяч, кто-то 1—10 миллионов. Редкие — без ограничения.

Покупают богачи только высоколиквидную недвижимость. А проценты? Существует много способов их нивелировать. Например, взять другой кредит под меньший процент или досрочно погасить ипотеку.

ИПОТЕЧНЫЙ ПРАКТИКУМ: ВОПРОСЫ-ОТВЕТЫ

— Есть однокомнатная квартира. Как я могу улучшить свои жилищные условия через ипотечный кредит?

— Вы можете получить деньги на первоначальный взнос, заложив свою квартиру, и улучшить жилищные условия, получив второй кредит, исходя из вашего дохода. Деньги, полученные от банка под залог той квартиры, что у вас есть, можно использовать как первоначальный взнос. Исходя из того, что стоимость однокомнатной квартиры в Москве — 120—150 тыс., вы можете добавить около $20 тыс. и купить двухкомнатную квартиру в Химках; или, добавив 40 тысяч долларов, купить там же полноценную 3-комнатную квартиру.

— Всегда ли старая квартира идет в зачет новой?

— Нет. Как правило, чтобы получить ипотеку, можно заложить не старую, а новоприобретенную квартиру. В этом случае потребуется внести первоначальный взнос в размере 10% от оценочной стоимости квартиры.

— Можно ли одну ипотечную квартиру поменять на другую большей площади?

— Если ваш доход позволяет взять кредит на большую сумму, тогда — да. Надо написать соответствующую заявку в банк. Как только банк даст свое добро на этот кредит, вы подпишете новый договор на приобретение квартиры и новый кредитный договор с банком. Эта схема несложная и реализуется многими банками.

— Можно получить кредит без первоначального взноса?

— Ипотечный кредит без первоначального взноса — уже реальность. В Москве появились такие банки. Причем эти кредиты предоставляют как на вторичное жилье, так и на квартиры в домах-новостройках на конечной стадии строительства.

— Будут ли банки понижать проценты и от чего это зависит?

— В ближайшее время снижение процентных ставок не предвидится — так ответили корреспонденту “МК” во многих банках. Однако если все банки будут снижать ставки, то и мы сделаем это. В противном случае мы потеряем клиентов, они просто перекредитуются в других банках.

Уровень процентных ставок зависит от объемов жилищного строительства, конкурентной борьбы банков, степени присутствия на ипотечном рынке иностранных банковских структур. А также — от уровня инфляции, ниже которого процентная ставка быть не может.

— Могу я взять кредит без страховой компании? Зачем она нужна?

— Ипотечное страхование не является обязательным, но без договора со страховщиками получить кредит не удастся. Таково требование банков. Так банкиры страхуют себя от наших (клиентских) невыплат и утраты собственности (к слову сказать — тоже нашей).

В страховку входят три пункта: 1) страхование жизни и нетрудоспособности; 2) порча имущества (титульное страхование); 3) страхование утраты права собственности.

Ваши затраты в среднем — 1,5% от суммы кредита.

Заметим: в Москве можно найти банки, обязующие заемщиков страховаться не по трем (как у всех), а всего по двум параметрам. Это понижает страховой тариф с 1,5% до 1%.

— Что дает страховка, кроме расходов?

— Уверенность. В том, что в случае болезни (утраты трудоспособности) или — не дай Бог — смерти заемщика его семья не будет иметь задолженности перед банком. За кредит расплатятся страховщики. А семья останется жить в купленной ипотечной квартире. Правда, здесь есть нюансы. Страховщики расстаются со своими деньгами в очень крайних случаях — например, если заемщик умер или получил инвалидность I или II группы из-за несчастного случая. Если инвалидность получена по другой причине или “тянет” только на III группу, страховых выплат не будет.

Так что всегда вникайте в детали. И, если считаете необходимым, просите страховую компанию расширить страховое покрытие, включив в него временную утрату трудоспособности (III группу), а также утрату трудоспособности по любой причине. Тогда страховщики будут платить за вас даже в случае продолжительной болезни.

— Можно ли купить квартиру по ипотеке без риска потерять в будущем права собственности?

— Да. Не случайно при получении ипотечного кредита обязательно страхуется титул права собственности. Такая страховка подразумевает финансовую ответственность страховой компании, если суд вынесет решение аннулировать сделку.

— Как получить гарантии, что, пока я буду оформлять кредит, квартира не будет продана и не подорожает?

— Для этого надо заключить с компанией договор, по условиям которого квартира будет снята с продажи, а ее стоимость — зафиксирована.

Главное в “ипотечном деле” — твердо рассчитать свои силы и не брать кредит на пределе своих финансовых возможностей.

Московский комсомолец

Ваши комментарии:

Связь с нами