Оживление рынка жилищного кредитования в мире коснулось и России. Но если, например, в США восстановление спроса на ипотечные кредиты привело к их удорожанию, то российские банки снижали ставки в течение всего минувшего года. Впрочем, эксперты не исключают роста стоимости ипотеки в новом году из-за ужесточения процентной политики ЦБ.

Ипотека в США: прощай, subprime

В ушедшем году банки во всем мире заметно активизировали выдачу кредитов на приобретение жилья. В США после кризиса основную роль на рынке ипотеки начали играть ипотечные агентства с госучастием Fannie Mae и Freddie Mac. Они стали предоставлять крупные займы (от 400 тыс. долларов) на покупку домов. В 2010 году суммы кредитов достигали 730 тыс. долларов.

Хоть и неуверенно, но частные банки также возвращаются на рынок. Например, в прошлом году крупный банк Wells Fargo почти вдвое увеличил выдачу ипотечных займов по сравнению с показателями предыдущего года, а JPMorgan Chase нарастил этот показатель на 16%.

В 2010-м американские банки снизили требования к ипотечным заемщикам. Если годом ранее жилищный кредит могли взять клиенты с кредитным рейтингом от 750 баллов по 850-балльной шкале, то сейчас шансы появились и у тех, чей рейтинг достигает лишь 650 баллов. Этот рейтинг основывается на следующих данных: история платежей, количество счетов, находящихся в распоряжении заемщика, продолжительность кредитной истории, недавно открытые кредиты и виды займов.

Ставки по ипотечным кредитам в США в конце года после длительного снижения начали расти. Согласно исследованию Freddie Mac, в начале декабря по 15-летней ипотеке они возросли с 3,49% до 3,81%, составив за год до этого 4,26%.

Ипотеку subprime, одну из главных виновниц кризиса-2008, американские банки до сих пор не жалуют. Так, еще в середине 2010-го Wells Fargo провел сокращение штата за счет работников подразделения, занимавшегося subprime. Кроме того, повсеместно вводятся новые программы помощи пострадавшим от этого вида жилищного кредитования.

Многие американцы по-прежнему испытывают сложности с погашением ипотечных кредитов, причем неприятностей добавляет обесценение заложенной недвижимости. По предварительным данным за 2010 год, которые опубликовало агентство Zillow.com, американская недвижимость потеряла в цене в совокупности 1,7 трлн долларов, с 2006 года потери уже достигли 9 трлн.

В США распространилось такое явление, как underwater houses, или, если переводить дословно, «подводные дома». Суть его заключается в том, что подобная недвижимость очень сильно подешевела во время кризиса и ее стоимость стала меньше, чем размер не выплаченного за нее кредита. Такие случаи особенно распространены в районе Чикаго, Лос-Анджелеса, в штатах Нью-Джерси и Калифорния.

Правительство Соединенных Штатов продолжает заниматься восстановлением ипотечного рынка страны. Введены различные программы поддержки потенциальных и действующих заемщиков, в том числе тех, кто хочет избежать изъятия недвижимости за долги. В рамках общей правительственной программы Making Home Affordable разработаны различные направления для основных категорий заемщиков. Эти направления предусмотрены как для тех, чей кредит обеспечен агентствами Fannie Mae и Freddie Mac, так и для тех, чьи займы находятся на балансах негосударственных кредитных организаций.

В России, как в 2006 году

Российские банки постепенно начали восстанавливать ипотечные программы в ушедшем году. С начала года объем задолженности граждан по ипотеке вырос почти на 6% до 1,25 трлн рублей. По данным АИЖК (учитывают кредиты, выданные по стандартам агентства), только в первом полугодии банки предоставили 107,2 тыс. ипотечных займов на общую сумму 133,4 млрд рублей, что в 2,4 раза больше, как в количественным, так и в денежном выражении, чем за аналогичный период 2009-го.

Практически все явления американского ипотечного рынка в той или иной степени характерны и для России, хотя, конечно, различия существуют.

С восстановлением ипотечного кредитования свои позиции в этом сегменте заметно усилили банки с госучастием. В наступившем году, по прогнозам экспертов, их доля на рынке может превысить 70%.

«Основное преимущество госбанков — это наличие разветвленной филиальной сети, а также сложившийся в обществе образ этих банков как наиболее надежных и устойчивых, — рассказывает начальник управления ипотечного кредитования ЮниКредит Банка Иван Веденисов. — Мы сталкивались с ситуациями, когда клиенты выбирали госбанки несмотря на то, что предлагаемые ими условия кредитования не самые привлекательные на рынке».

Вице-президент по развитию жилищного кредитования банка «Жилфинанс» Дмитрий Шапочкин отмечает, что госбанки занимают более выгодное положение с точки зрения маркетинга и продвижения своих продуктов. «Условия у них не намного лучше. Кроме того, частные банки могут успешно конкурировать за счет сервиса», — говорит он.

В этом году ставки по ипотечным кредитам в России также могут начать расти. «Мы тоже можем прийти к ситуации, когда ипотека подорожает, что будет спровоцировано повышением процентных ставок ЦБ, — считает замрукооводителя блока «Розничный бизнес» Альфа-Банка Илья Зибарев. — Хотя думаю, что у крупных банков стоимость кредитов не изменится, так как у них отсутствуют проблемы с ликвидностью и есть амбициозные планы по росту продаж».

Представители отечественных банков говорят, что доля кредитов, по которым заемщики не могут расплатиться после продажи недвижимости, небольшая. «Например, в нашем ипотечном кредитном портфеле она составляет 1,5%. В отличие от США у нас ипотека subprime не занимала большую часть портфеля», — добавляет Зибарев.

Эксперты считают, что в основном это распространено среди банков, которые кредитовали покупку жилья без первоначального взноса и где выдача совпала с пиком роста цен на недвижимость в 2008 году.

Что касается смягчения требований к потенциальным заемщикам, то оно было незначительным. «Кредитному анализу и до кризиса уделялось много внимания, а требования всегда были достаточно жесткими, — рассказывает Иван Веденисов. — Из наиболее очевидных изменений в требованиях банков можно отметить снижение размера первоначального взноса, который в настоящий момент в среднем составляет 20% от стоимости жилья».

Впрочем, по мнению Дмитрия Шапочкина, в плане требований к заемщикам 2010 год напоминает 2006-й — в частности, в банках появились программы по предоставлению кредитов гражданам с серыми доходами.

Государство также продолжает оказывать поддержку ипотеке. В частности, Внешэкономбанку было поручено рефинансировать ипотечные займы, выделенные до конца 2012 года. АИЖК запустило программу «Стимул» по финансированию застройщиков с последующей выдачей ипотечных кредитов.

Banki.ru

Ваши комментарии:

Связь с нами