Игра на грани фола на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья пока продолжается. По многим объективным показателям московская недвижимость порядком перегрета.

Так по стоимости недвижимости Москва уже давно в мировых лидерах и продолжает успешно конкурировать с такими городами, как Лондон или Нью-Йорк. При этом платежеспособность основной массы москвичей уже давно безнадежно отстала от цен на недвижимость, которые, тем не менее, медленно, но верно все еще продолжают ползти вверх. И этому есть не менее объективные причины.

№ Район Состав района Цена в июле 2008 года, долл/м2 Изменение стоимости за июль, % Место в июне Изменение №
1 Тверская Пушкинская, Маяковская 9 833 2.6 1 0
2 Арбатская Библиотека имени Ленина, Смоленская 9 789 2.6 2 0
3 Охотный ряд Китай-город, Кузнецкий мост 9 764 2.7 3 0
4 Кропоткинская Парк культуры 9 506 1.3 4 0
5 Новокузнецкая Полянка, Третьяковская, Замоскворечье 8 974 3.2 5 0
6 Фрунзенская Спортивная 8 755 3.9 6 0
7 Чистые пруды Красные ворота, Комсомольская 8 406 2.9 7 0
8 Сухаревская Проспект мира, Цветной бульвар 8 254 3.4 8 0
9 Киевская Студенческая, Кутузовская, Парк победы 7 968 2.4 9 0
10 Краснопресненская Улица 1905 года 7 491 3.3 10 0
11 Белорусская 7 490 3.5 11 0
12 Университет Воробьевы горы 7 390 3.5 12 0
13 Октябрьская Добрынинская, Павелецкая 7 308 3.7 14 1
14 Таганская Курская 7 212 2.2 13 -1
15 Ленинский проспект Шаболовская 6 968 1.5 15 0
16 Савеловская Новослободская, Марьина роща 6 799 2.2 16 0
17 Профсоюзная Новые черемушки 6 700 3.4 17 0
18 Сокол Аэропорт 6 608 2.8 18 0
19 Крылатское 6 564 4.2 21 2
20 Пролетарская Площадь ильича, Волгоградский проспект 6 553 4.2 23 3
21 Проспект Вернадского 6 542 4 22 1
22 Академическая 6 540 3 20 -2
23 Динамо 6 539 1.9 19 -4
24 Сокольники Красносельская 6 481 3.1 24 0
25 Рижская Алексеевская 6 420 2.9 25 0
26 Полежаевская Беговая 6 386 4 27 1
27 Бауманская 6 377 2.5 26 -1
28 Фили Багратионовская, Филевский парк, Пионерская 6 256 2.5 28 0
29 Юго-западная 6 212 3.7 29 0
30 Беляево Коньково, Калужская 6 156 3.1 31 1
31 ВДНХ Ростокино 6 147 2.6 30 -1
32 Октябрьское поле 6 008 3.2 32 0
33 Войковская Коптево 5 959 3 33 0
34 Коломенская Нагатинский затон 5 869 3.4 38 4
35 Варшавская Каховская, Нахимовский проспект 5 861 2.6 35 0
36 Тульская Нагатинская, Нагорная 5 859 3 36 0
37 Молодежная 5 855 1.9 34 -3
38 Преображенская площадь 5 852 3.1 37 -1
39 Строгино 5 806 2.5 39 0
40 Тимирязевская Дмитровская 5 801 3.1 40 0
41 Кунцевская 5 766 3.9 43 2
42 Семеновская Изм-кий парк, Электрозаводская, Соколиная гора 5 720 2.9 41 -1
43 Бабушкинская 5 697 2.9 44 1
44 Южная Чертановская 5 694 2.5 42 -2
45 Автозаводская Кожуховская, Дубровка, Южнопортовый 5 675 4 47 2
46 Ясенево Битцевский парк 5 666 3.2 46 0
47 Щукинская Тушинская 5 626 2.3 45 -2
48 Медведково 5 584 4.2 52 4
49 Теплый стан 5 568 2.9 48 -1
50 Водный стадион 5 544 3.4 51 1
51 Свиблово Ботанический сад 5 534 3.6 53 2
52 Отрадное 5 534 3 50 -2
53 Планерная Сходненская, Тушино 5 514 3.7 54 1
54 Первомайская Измайловская, Измайлово 5 496 4.5 56 2
55 Речной вокзал 5 464 1.6 49 -6
56 Очаково-Матвеевское 5 439 2.7 55 -1
57 Шоссе Энтузиастов Авиамоторная, Лефортово 5 418 4.8 60 3
58 Северное бутово 5 408 4 59 1
59 Перово 5 397 3.4 57 -2
60 Щелковская Гольяново 5 386 3.4 58 -2
61 Новогиреево Ивановское 5 334 3.5 61 0
62 Пражская Улица академика янгеля, Аннино 5 330 3.7 63 1
63 Царицыно Каширская, Кантемировская, Москвор-Сабурово 5 321 3.7 64 1
64 Улица Подбельского Черкизовская, Метрогородок 5 308 3.5 65 1
65 Алтуфьево 5 301 2.9 62 -3
66 Орехово Домодедовская, Орехово-Борисово 5 282 3.8 66 0
67 Бибирево 5 250 4 68 1
68 Красногвардейская Братеево 5 199 2.7 67 -1
69 Кузьминки Текстильщики 5 198 4 70 1
70 Петровско-разумовская Владыкино 5 192 4.9 77 7
71 Марьино Братиславская 5 165 4.3 75 4
72 Печатники 5 157 3.3 71 -1
73 Лосиноостровский Ярославский 5 156 2.4 69 -4
74 Южное бутово 5 148 3.8 74 0
75 Рязанский проспект 5 146 3.8 73 -2
76 Митино 5 102 2.8 72 -4
77 Люблино Волжская 5 055 2.1 76 -1
78 Куркино 4 986 2.9 78 0
79 Бескудниково Дегунино 4 956 4.1 80 1
80 Солнцево 4 867 1 79 -1
81 Выхино Вешняки 4 858 3.5 81 0
82 Новопеределкино 4 804 3.6 83 1
83 Бирюлево 4 800 2.7 82 -1
84 Новокосино 4 654 2.5 84 0
85 Жулебино 4 589 2.2 85 0
86 Зеленоград 4 210 3.1 86 0

Недорогого жилья экономкласса в столице уже несколько лет почти не строится, а попадает в свободную продажу и того меньше. При этом элитные дома и квартиры бизнес-класса бьют все новые и новые ценовые рекорды, к которым спешат подтянуться немногочисленные предложения вторичного рынка. В результате неблаговидные квартиры в хрущевских пятиэтажках предлагаются по цене 5000$-7000$ за квадратный метр, что по мировым меркам тянет на цену элитного жилья. В этом и состоит парадоксальность рынка московской недвижимости, которому, видимо, какое-то время еще суждено дорожать, пока даже незначительное изменение ситуации не повергнет его в глубочайший кризис.

Но если общие перспективы московской недвижимости выглядят очень неоднозначно, то итоги июля – вполне радужно. По данным аналитического центра www.irn.ru за июль жильё в Москве подорожало в среднем еще на 3%, а московский индекс стоимости жилья вплотную подобрался к очередной круглой отметке в 6000$ за квадратный метр. Рублевые цены на квартиры, отслеживаемые журналом о недвижимости Метринфо, в целом показывают схожую динамику, хотя им присуща большая волатильность из-за колебаний курсов валют. Но так или иначе, несмотря на существенное сокращение темпов роста цен в мае-июне и заметное снижение спроса, стоимость недвижимости пока продолжает слегка ползти вверх.

Примечательно, что по сравнению с прежними месяцами ажиотажного подорожания жилья, в июле окончательно сбалансировалась структура прироста цен на жильё. Если ранее в лидерах подорожания были наиболее ликвидные однокомнатные квартиры, жилье в относительно недорогих домах советской эпохи, прежде всего, панельных, а также преимущественно недорогие районы Москвы, то теперь картина изменилась. В течение июля прирост цен на квартиры и дома бизнес-класса сравнялся с приростом цен в сегменте недорогих квартир. Это обстоятельство обычно служит признаком стабилизации рынка, когда остаточный рост ценовых показателей становится обусловленным в основном менее ликвидным дорогим жильем, отыгрывающим уже прошедшее подорожание с задержкой.

Впрочем, на текущее состояние рынка недвижимости Москвы можно посмотреть и с других позиций. В условиях подскочившей инфляции и непомерно высоких цен на энергоресурсы, подорожание недвижимости в долларах, рублях или евро становится не более чем формальностью. На этом фоне более объективно оценивать реальную стоимость недвижимости даже не в одной из валют, а в единицах стоимости другого материального ресурса, например, золота.

В золотом эквиваленте динамика цен на недвижимость Москвы и Подмосковья выглядит несколько иначе. Так коррекция рынка в 2007 году составила не несколько процентов, а около 25%, причем волна "подорожания" жилья 2008 года даже не смогла ее полностью скомпенсировать. При этом, начиная с мая этого года, началась коррекция цен на недвижимость в золотом эквиваленте, что соответствует сути сделанных ранее прогнозов.

Но, так или иначе, пока московская недвижимость продолжает пребывать в парадоксальном состоянии. Как показывает неоднократный анализ рынка недвижимости, в среднесрочной перспективе кардинально изменить ситуацию могут только правительственные меры по наращиванию объемов строительства. В нынешних условиях только ликвидация дефицита жилья, оставшегося еще с советских времен, может стабилизировать и даже сбить цены на недвижимость до разумного уровня. В краткосрочной же перспективе рынок может метнуться как дальше вверх, так и назад вниз, под влиянием таких локальных факторов, как сложности с финансированием строительства, очередной кризис на фондовом рынке, текущая структура предложения в сегменте новостроек, поведение частных инвесторов. Сотрудники аналитического центра www.irn.ru не исключают, что уже к осени ценовой тренд на московскую недвижимость может смениться на противоположный, хотя это и не единственный вариант развития событий.

РБК

Ваши комментарии:

Связь с нами