О том, как можно улучшить на заемные деньги свои жилищные условия, пришел рассказать на прямую линию читателям “МК” гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка.

— Александр Николаевич, хочу взять ипотеку. На каком этапе я могу использовать свой материнский сертификат?

— Использовать средства материнского семейного капитала вы сможете через три года после рождения второго ребенка. Однако уже сейчас вы можете взять ипотечный кредит и по истечении трех лет за счет указанных средств погасить часть кредита. При этом вы можете использовать как всю сумму семейного капитала, так и ее долю. С 2009 года в АИЖК планирует внедрить спецпродукт, который позволит на более льготных условиях учитывать имеющееся у заемщика ипотечного кредита право на материнский семейный капитал.

— А можно подробнее?

— Сегодня банки при выдаче кредита смотрят на ваш текущий доход, не учитывая сумму материнского капитала. В новом же продукте при определении максимальной суммы кредита будет учитываться размер материнского капитала. И, соответственно, до использования сертификата вы можете выбрать такой режим погашения кредита, когда вы будете платить банку ежемесячно меньше. У спецпродукта будут модификации. Например, на время декретного отпуска матери или отца, платежи по кредиту могут быть снижены — наступят “платежные каникулы”.

— У нас родился второй ребенок. Мы пока думаем, что делать с 250 тыс. рублями: дать ему образование, купить квартиру или отложить на пенсию?

— Я бы рекомендовал приобрести квартиру. После того как малыш вырастет, под залог этой квартиры вы можете взять кредит на образование ребенка, а в последующем при наступлении пенсионного возраста вы можете продать эту квартиру, купить меньшей площади и разницу направить на увеличение пенсии.

— Я молодой офицер, два с половиной года назад закончил училище. Живем в Люберцах. Год назад женился. Живем тесно, жена беременна. Недавно слышал от товарищей о том, что есть какая-то военная ипотека. Где можно об этом узнать?

— С 2005 года молодые офицеры имеют право участвовать в ипотечно-накопительной системе. Подробности вы можете узнать в воинской части по месту службы, ФУНИС Минобороны или на нашем сайте.

— Я студент, 18 лет. Хочу свое жилье, живу с родителями в “двушке”, которая в собственности папы, а мы только прописаны. Какие у меня варианты?

— Вы вместе с вашими родителями можете взять ипотечный кредит на приобретение отдельного жилья под залог имеющейся в собственности вашей семьи 2-комнатной квартиры.

— Хочу улучшить жилищные условия. Семья: 3 человека (30, 30 лет и 4 года). Есть “однушка” в пятиэтажке (рыночная цена около $130 тыс.). Совокупный доход на семью — 90 тыс. рублей в месяц. Хотим 2- или 3-комнатную квартиру. Что можете посоветовать?

— Исходя из указанных условий, вы можете приобрести квартиру в ценовой категории в долларовом эквиваленте до $240—250 тыс. с учетом получения кредита в размере эквивалентном $120 тыс. При этом ваши платежи по кредиту составят около 50% совокупного семейного дохода. Для расчетов ориентировочно взяты срок 240 месяцев и ставка 16% годовых.

— Кто в основном сейчас берет ипотечные кредиты в России?

— В основном это граждане в возрасте 32—40 лет со средним доходом 25 тыс. рублей в месяц на члена семьи. Размер среднего кредита по портфелю агентства — 1,2 млн. рублей, в основном эти кредиты выданы в регионах, ежемесячный платеж составляет около 15 тыс. рублей в месяц. Обычный заемщик — человек семейный, имеющий двух детей. Большинство людей берет ипотечные кредиты на улучшение жилищных условий. Оставшиеся 30% — это молодые семьи, для них государство постоянно расширяет целевые программы.

— Не пойму, чем занимается агентство: выдает кредиты наравне с банками или контролирует ипотеку?

— Мы кредиты в розницу не выдаем, а покупаем их у банков. Продав кредит, банк получает деньги для выдачи нового кредита, таким образом, получает долгосрочные ресурсы. Задача агентства вовлечь в ипотеку как можно больше банков и помочь им в выпуске ипотечных облигаций. Чем больше конкуренция между банками, тем больше выиграет заемщик.

— Не верю я в ипотеку…

— Сегодня мы отмечает 10 лет закона об ипотеке, 10 лет назад никто не верил, что она в принципе возможна. Однако к концу этого года около 1 миллиона российских семей уже воспользуются ипотекой для улучшения жилья, что практически сопоставимо с количеством семей, проживающих в таком большом городе, как Санкт-Петербург.

— Какие ставки сейчас выгоднее для заемщика: фиксированные или плавающие? Какие советы могли бы дать при выборе банка и ипотечного кредита?

— Учитывая повышение ставок большинством участников рынка ипотечного кредитования, на сегодняшний день наиболее эффективным является фиксированная ставка, т.к. в случае дальнейшего повышения процентных ставок для заемщика ранее зафиксированная ставка не изменяется. А в случае снижения процентных ставок по ипотечным кредитам заемщик может перекредитоваться, т.е. получить ипотечный кредит на погашение ранее взятого ипотечного кредита. Но при этом необходимо иметь в виду дополнительные расходы при заключении нового кредитного договора. На наш взгляд, наиболее удобным для заемщика является аннуитентный платеж. При выборе банка необходимо обратить внимание на условия кредитного договора, в котором, на наш взгляд, нежелательно наличие штрафных санкций за досрочное погашение.

— Что будет с квартирой, если заемщик заболеет или потеряет работу? Может ли банк ее отобрать?

— В этом случае прежде всего надо уведомить кредитора. Если заболевание является страховым случаем, то страховщик должен оплатить непогашенную задолженность по ипотеке кредитору. Если заемщик не задерживал платежи, то кредитор может пойти навстречу и предоставить отсрочку. Кредитор может и не начислять штраф за период отсрочки, если случай действительно произошел не по вине заемщика. В любом случае лучше обсудить ситуацию с кредитором, а не скрываться. Квартиру сразу у вас никто не вправе отобрать. Если же просрочка платежа значительна, то кредитор вправе подать в суд иск об обращении взыскания. Отмечу, что квартира может быть продана только по решению суда. Есть и другой вариант: заемщик и кредитор могут договориться о внесудебном порядке обращения взыскания и установить начальную предпродажную цену.

— Расскажите о стандартах АИЖК.

— Стандарты предполагают типовые требования к заемщику и предмету залога. Они опубликованы на нашем сайте. Главное, чтобы при ипотеке ваши платежи по обслуживанию кредита не превышали 50% от совокупного семейного дохода. Во-вторых, кредит финансирует не полную стоимость жилья. Вы должны иметь первоначальный взнос не менее 10% от стоимости жилья, а в случаях когда сумма кредита превышает 1,5 млн. рублей — 20 процентов. Важно также подтвердить доход справкой 2-НДФЛ, которую выдает работодатель. Вместо нее можно представить справку в соответствии с приложением №20, которое можно скачать с сайта агентства. Отмечу, что наши банки-партнеры и сервисные агенты могут предложить вам не только наши, но и свои кредитные продукты. Например, мы не рефинансируем кредиты в долларах и евро. Мы работаем только с рублевыми продуктами и фиксированными ставками.

— Планирует ли агентство повышение ставок?

— Агентство не повышало ставки с прошлого года. Решения, менять ставки или нет, мы пока не приняли. Если мы его примем, мы его объявим заранее.

— Что делать, если кредит продали другому банку?

— При продаже кредита условия кредитного договора для заемщика не меняются. При продаже кредита заемщику приходит уведомление, и он должен обратить внимание, что платежи он должен отправлять по другим банковским реквизитам. Однако если платеж был отправлен по старому адресу, банк, получивший его по ошибке, будет обязан или вернуть его заемщику, или перенаправит покупателю кредита.

— Чем отличается ситуация в Москве от регионов?

— Отличия начинаются от доходов. У заемщика в регионах доходы значительно ниже, чем в Москве. Соответственно, цены на жилье, сумма кредитов и размер платежа меньше, чем в столице. Региональный заемщик более остро реагирует на удорожание жизни, поэтому при резком росте инфляции, просрочки по кредитам, выданным в регионах, начинают расти быстрее, чем кредитам, выданным в крупных городах. Регионы сейчас активно начинают переориентироваться на малоэтажное строительство. Мы видим, что можно ожидать большого спроса на земельную ипотеку.

— Какие перспективы у ипотеки в России?

— Мы находимся в начале пути. У нас колоссальный потенциал роста ипотеки, хотя сейчас, возможно, не будет ежегодного удвоения объемов этого вида кредитования, как это мы наблюдали на протяжении последних нескольких лет, но я не сомневаюсь, что темпы роста ипотеки будут существенно выше темпов роста ВВП. Безусловно, самое важное при прогнозировании развития этого направления — нахождение баланса между интересами инвесторов и интересами заемщиков. Мой прогноз — позитивный.

Московский комсомолец

Ваши комментарии:

Связь с нами