Рынок жилья пытаются раскачать

Май принес свежий ветер перемен. В этом месяце, по мнению специалистов портала «Квадрум. Недвижимость России», на московский рынок недвижимости обрушилась очередная информационная атака. Но если осенняя была направлена на снижение роста стоимости жилья, то нынешняя имеет прямо противоположную направленность.

В начале месяца на суд общественности была вынесена «новая методика» прогнозирования изменения цен на жилье, согласно которой осенью 2007 года должен начаться их весьма бурный рост. Правда, вновь испеченные аналитики рынка недвижимости, раздавая интервью, продемонстрировали свою полную некомпетентность. Однако по большому счету это не имеет принципиального значения. Главное, что по всем СМИ прошла волна - цены осенью пойдут вверх. Далее по федеральному телеканалу с весьма серьезной ротацией зрителям был показан рекламный ролик, анонсирующий выход очередного всеми уважаемого журнала. Думаем, что не нужно говорить о том, что центральная статья номера была посвящена грядущему росту цен на жилье.

По нашему мнению данная акция направлена не столько на рост цен на недвижимость, сколько на оживление рынка. Отложенный спрос, то есть ситуация, когда покупатели ждут дальнейшего падения цен и не идут на сделку, стал серьезно мешать бизнесу. С учетом того, что предпосылки для оживления спроса действительно есть, мы предполагаем, что новый маркетинговый ход будет, так же как и осенью, успешным, и спрос действительно увеличится. Вполне вероятно, что, это так же приведет и к росту цен. По-крайней мере, по нашей информации уже в 20-х числах мая количество обращений потенциальных покупателей в риэлторские компании увеличилось. Покупатель заволновался, опасаясь пропустить наиболее оптимальный момент для покупки жилья.

Однако мнения экспертов, опрошенных порталом «Квадрум. Недвижимость России», назвать единодушными нельзя. Мы получили весьма различные оценки, как ситуации в целом, так и отдельных сегментов рынка жилой недвижимости московского региона:

Московская недвижимость прекратила быть предметом спекуляций. Инвесторы, которые в 2005-2006 годах использовали квартиры как краткосрочный инструмент, фиксируют прибыль и уходят с рынка. На их место приходят те, кто делают ставку на «длинные» деньги и у кого есть возможности делать долгосрочные инвестиции. Например, вложиться в квартиру элитную или бизнес-класса - спрос на подобные объекты сохраняется как у покупателей, так и у арендаторов. К примеру, за прошлый год стоимость найма элитного жилья и квартир бизнес-класса выросла на 20-25%, и, по ряду оценок, именно в этих сегментах рост арендных ставок будет особенно интенсивным и в этом году.

Средняя стоимость квадратного метра продолжает плавное снижение. В настоящее время цены предложений находятся на уровне сентября 2006 года. Объем предложения продолжает расти, хоть и существенно меньшими темпами, нежели в начале года, и по состоянию на конец месяца составляет около 51 000 квартир. Сохраняется рост цен на жилье с высокими потребительскими характеристиками, остальные квартиры продолжают дешеветь. Активнее всего дешевеют хрущевские кирпичные дома и панельное жилье с низкими потребительскими характеристиками. Заметнее всего подорожало «элитное» жилье, которое прибавило в цене 5,6%.

Текущая ситуация благоприятна для проведения альтернативных сделок: при столь значительном объеме предложения цепочки хорошо складываются и не рвутся. В условиях стабильных цен у покупателей есть отличная возможность выбрать квартиру себе по вкусу, не торопясь, при этом, с выбором. Кроме того, значительные объемы предложения, и достаточно большие сроки экспозиции (до 2 месяцев) можно использовать в качестве дополнительного инструмента торга с продавцами. Если владелец квартиры заинтересован в ее скорейшей продаже, вполне реально получить скидку порядка 5-6% относительно рекламной цены. Анализ сделок, проведенных при участии компании «Инком-Недвижимость», показывает, что в наибольшей степени снижение цены сделки по сравнению с рекламной ценой характерно для квартир, расположенных в панельных и кирпичных домах. Хотя в ряде случаев покупатели готовы и переплачивать относительно начальной цены предложения.

Коррекция цен предложения в зависимости от типа жилья и его местоположения продолжится и далее. Рынок нормализуется, приходя в себя после «ажиотажного» 2006 года. Число заключаемых сделок стабильно растет. В ближайшее время одной из определяющих тенденций станет использование населением кредитных инструментов не только при покупке новостроек, но и для приобретения жилья на вторичном рынке.

Лидия Гречина
Директор по маркетингу
Агентства «ИНКОМ-Недвижимость»

Московский рынок вступил в стадию автоматической корректировки цен в отдельных переоцененных сегментах. Это старые панель и кирпич 70-х и ранее годов постройки. Это жилье не пользуется спросом, ввиду этого падение его стоимости может достигнуть 15-20% к концу года. Монолитное, кирпичное (качественный не старый кирпич) жилье и сталинки на вторичном рынке так же является переоцененным, но пользуется устойчивым спросом, (который в настоящий момент возвращается на рынок после длительного ожидания). Здесь коррекция цен будет не большая - не более 7-10% к концу года и само собой она будет сопровождаться увеличением спроса и сокращением предложения.

На первичном рынке Москвы снижение стоимости панельных домов мало вероятно (не более 3-5%) ввиду стабильного спроса. Монолит на первичном рынке не должен дать существенного снижения: отдельные прецеденты в течение месяца будут «погашены» активизирующимся спросом.

Предполагаем, что ввиду того, что большая часть сделок откладывалась покупателями на 2-4 месяца ввиду необходимости понимания дальнейшей конъюнктуры цен, традиционного снижения потребительской активности этим летом в обоих сегментах рынка жилой недвижимости не предвидится. Потребительский интерес подстегнет и корректировка цен.

Подмосковье. На первичном рынке мы наблюдаем стабильность. Качественное жиле в городах-спутниках будет пользоваться спросом и далее. Цены продолжат колебания на несколько процентов в месяц в обоих направлениях. Что касается вторичной недвижимости, цены на нее могут снизиться на 10-15% к концу года. Это снижение будет иметь место именно благодаря ограниченному спросу во вторичном сегменте: новостройки, возводимые сейчас, и дома, возведенные 2-4 года назад, существенно отличаются по потребительским характеристикам в пользу первых.

Таким образом, корректировка цен, будет иметь место благодаря нормальному для рынка процессу - подстраиванию структуры предложения под структуру спроса через механизм ценового выравнивания. Главное, что этот процесс будет ограничен по времени (2-3 месяца), после чего объем предложения качественного жилья в некоторых категориях может существенно сократиться.

Алексей Кудрявцев
Руководитель аналитической службы
МИАН-агентство недвижимости

Активность на рынке жилой недвижимости носит сезонный характер. Причем, это относится как к первичному, так и ко вторичному рынку жилой недвижимости. Весна и лето - золотая пора для рынка загородной жилой недвижимости, а столичный рынок активизируется ближе к осени. В настоящее время наблюдается небольшая коррекция цен на новостройки Москвы в пределах 1-2%, но предпосылок для снижения цен на новостройки пока нет, тем более объем предложений коммерческого жилья в новостройках будет снижаться за счет увеличения доли жилья по социальным программам. Стоимость на квартиры в активно строящихся домах с удачным местоположением, хорошим видом из окон за последний месяц даже возросла. Между тем наблюдается снижение стоимости на квартиры со значительным временем экспозиции. Как правило, это неликвидные остатки. Обычно они составляют 2-5 % от общего количества квартир в доме.

В настоящее время наблюдается снижение активности по ипотечным сделкам в Москве. Во-первых, это происходит из-за падения деловой активности в летний период, во-вторых, спрос на покупки квартир по ипотеке плавно перемещается в Подмосковье за счет более доступных цен на жилье. Уровень доходов не позволяет многим воспользоваться ипотечным кредитом в условиях высоких цен на жилую недвижимость столицы.

Надо отметить, что практически все застройщики проводят сезонные акции по стимулированию продаж - предоставляют скидки и рассрочки, а также дополнительные бесплатные сервисные услуги.

По данным аналитического центра агентства недвижимости «Домострой», в настоящее время на первичном рынке Москвы в продаже находится 297 объектов-новостроек. Главным фактором в формировании стоимости жилья является местоположение дома. Из таблицы видно, что средние цены предложения максимальны в ЦАО г. Москвы и минимальны в ЮВАО г. Москвы.

Средние цены на первичном рынке Москвы

Округ	Стоимость $/м2
ЦАО	13.224
ЗАО	5.972
СЗАО	4.281
САО	4.416
СВАО	4.279
ВАО	3.974
ЮВАО	3.182
ЮАО	3.354
ЮЗАО	5.723

Ситуация на подмосковном рынке жилой недвижимости повторяет тенденции Московского рынка - дешевеет переоцененное жилье. Наибольшим спросом пользуются новостройки, где оптимально сочетается цена и качество. Интерес покупателей привлекают такие города как Балашиха, Люберцы, Красногорск, Одинцово, Королев, Реутов, Химки, Котельники. Это объясняется близким расположением к Москве, удобной транспортной доступностью, благоприятной экологической обстановкой. Все эти города имеют хорошо развитую инфраструктуру.

Потребительские характеристики квартир в новостройках намного превышают характеристики старого жилого фонда Подмосковья. Этим объясняется более высокий спрос в этом сегменте.

Объем первичного рынка жилой недвижимости Подмосковья составляет 412 объектов. Качество строительства в Подмосковье не уступает московскому, а иногда даже превосходит его.

Средние цены на первичном рынке Подмосковья

Расстояние от МКАД	Стоимость $/м2
До 5 км	2.448
6-12 км	1.985
13-25 км	1.691
26-40 км	1.467

Денисова Ольга
Заместитель директора по маркетингу
компании «Домострой»

Если рассматривать ситуацию с начала года, то на вторичном рынке объем предложений вырос в 1,5 раза - с 30 до 45 тысяч объектов, а средняя цена предложения упала с 5000 до 4 765 $/кв.м - примерно на 5%.

По Подмосковью объем предложений также вырос в 1,5 раза с 14 до 21 тыс. квартир и комнат, а цены снизились с 3 000 до 2 400 $/кв.м - примерно на 20%.

Вероятно, подмосковное жилье было сильно переценено ввиду близкого расположения к Москве и ожидания повышенного спроса на него, но надежды продавцов оправдались не полностью. Рост объемов предложения жилья свидетельствует, скорее всего, не о росте активности продавцов, а о растущем числе непроданных квартир из-за ранее раздутых цен. Если делать прогноз «от достигнутого», то коррекция цен на жилье в Московском регионе будет продолжаться дальше, и к концу года московские квартиры могут подешеветь примерно на 10%, а подмосковные - на 30-40%.

Александр Скобкин
Ведущий аналитик департамента маркетинга
Агентства недвижимости DOKI

В целом в сегменте новостроек относящихся к категории жилья повышенной комфортности на данный момент отмечается рост цен, превышающий ставки банковского депозита. Наибольший рост стоимости кв. метра жилья традиционно отмечается в Центральном, Северном, Западном, Юго-Западном и даже Северо-Западном Административных Округах Москвы.

Продолжается коррекция цен на вторичном рынке жилья, вызванная переоценкой квартир в старых панельных домах. В ближайшее время мы не прогнозируем изменения этой тенденции.

Жилье повышенной комфортности будет стабильно дорожать. Существующая на рынке недвижимости сезонность демонстрирует характерный для мая небольшой прирост цен. Нужно отметить, что уже в августе-сентябре прирост может достигнуть уровня 10-15%.

В целом цены на московскую недвижимость остаются стабильными. Средняя стоимость жилья в Москве составляет 5 500$ за кв. метр. Если говорить о каждой категории жилья отдельно, то средняя стоимость за новостройку эконом-класса составляет 4 500-5000$, бизнес-класса - в районе 6 000$. Средняя стоимость кв. метра жилья на вторичном рынке находится на уровне 4 600$.

Характерная для Москвы коррекция цен отражается также и на подмосковном рынке недвижимости. Цены на монолитные дома продолжают расти, как в случае с Москвой, но с учетом фактора сезонности. Цена на первичное жилье Подмосковья составляет в среднем 2 500$ за кв.м., на вторичное - 2 300$.

Покупателей московской недвижимости можно условно разделить на две категории: москвичи, желающие улучшить свои жилищные условия, и иногородние, - как правило, жители регионов, пожелавшие мигрировать в Москву. Нынешнее состояние рынка качественного московского жилья демонстрирует крайнюю психологическую напряженность: покупатели готовы отложить покупку квартиры в надежде, что вот-вот цены на недвижимость уменьшатся. Рынок московской недвижимости сталкивается с ситуацией задержки спроса: есть деньги и желание купить, но покупатели пока не готовы сделать решающий шаг.

В целом спрос стабилен, но с учетом характерной сезонности.

Спрос на подмосковную недвижимость формируется в основном благодаря покупателям из регионов. Интенсивность «регионального» спроса значительно превышает спрос «из Москвы». Объясняется это отсутствием качественного жилья повышенной комфортности, которое могло бы удовлетворить спрос москвичей. В то же время подмосковное жилье представляет большой интерес для жителей регионов, желающих приобрести квартиру в Москве, но пока не имеющих на это достаточных средств. Учитывая экономический рост Московской области, развитие транспортной и социальной инфраструктуры можно прогнозировать стабильный спрос на жилье в этом регионе.

Объем предложений жилья несколько изменился, однако, свойственно это скорее вторичному рынку. Баланс рынка недвижимости был нарушен увеличением предложения, которому способствует все та же психологическая напряженность рынка.

Предложение на подмосковном рынке недвижимости формируется благодаря многочисленным проектам новой застройки, в том числе по возведению целых микрорайонов. Вторичный рынок Подмосковья также отличается стабильным предложением, если исключить психологическую напряженность и фактор сезонности.

Яниковский Александр
Начальник отдела маркетинга
Компании «Квартал»

Квадрум