Всё про ипотеку.ru
Новости Аналитика Банки Закон Вопрос/Ответ Форум О проекте


Поиск

Ипотека молодой семье



Социальная ипотека



Ипотека без взноса



Ипотечный калькулятор



Книги про ипотеку



Словарь терминов



Ипотечные брокеры



Экспорт новостей

RSS Ипотека

Последние новости:

05.02.2024
Сбербанк перестал принимать заявки на IT-ипотеку
24.01.2024
Путин выступил за продление программы льготной семейной ипотеки под 6%
15.01.2024
МКБ снизил ставки по базовой ипотеке и увеличил первоначальный взнос по льготной

Последние статьи:

27.02.2024
Госпрограмма-минимум: Минфин намерен радикально снизить долю льготной ипотеки
19.02.2024
Рынок секьюритизации настраивается на рост при снижении ключевой ставки
05.02.2024
Когда лопнет пузырь: аналитик Осадчий рассказал о чуде на российском рынке недвижимости


Голосование

Загрузка...


Когда аренда выгоднее ипотеки?


28.04.2008

Вы хотите решить жилищный вопрос, но не знаете, что выбрать: арендовать жилье или взять ипотечный кредит? Казалось бы, ответ очевидный: в первом случае вы ежемесячно платите довольно крупную сумму за съемную квартиру, которая никогда вашей не станет, во втором — также отдаете деньги, но уже банку и за собственное жилье. Однако если размер ипотечных платежей будет значительно выше арендных, то экономия на съемном жилье позволит приобрести квартиру гораздо быстрее, чем по ипотеке.

Конечно, сразу следует предупредить читателя о том, что все расчеты условны. Предусмотреть, как будут расти (или падать) цены на жилье и аренду в течение 20 лет, невозможно, так же как и спрогнозировать рост зарплат. В качестве объекта исследования берем однокомнатную квартиру в панельном доме в «спальном» районе Москвы стоимостью $200 тыс. Предположим, что $10 тыс. мы вносим в качестве первоначального взноса, остальную сумму дает банк под 11% (в долларах или рублях — ставки сейчас близки). Будем считать в долларах для уменьшения количества нулей. При таких условиях ежемесячно мы будем отдавать банку почти $2 тыс. Снять же такую же «однушку» можно и за половину этой суммы. Для упрощения расчетов примем, что возможный возврат подоходного налога с процентов по кредиту примерно равен стоимости ипотечного страхования, поэтому возврат подоходного налога мы учитывать не будем. Также не принимаем в расчет и возврат налога с покупки жилья (130 тыс. руб.), который будет покрыт расходами по получению кредита, регистрации и оценке залога и сделке с недвижимостью (минимум 3–5% от стоимости жилья).

В случае если мы принимаем решение снимать жилье, то сэкономленную $1000 будем инвестировать (в депозиты, ПИФы и другие инструменты). В долгосрочной перспективе можно рассчитывать на среднегодовую доходность порядка 11–15% годовых. В то же время цена жилья также будет меняться: допустим, она будет расти в среднем на 5% в год, что приведет к индексации арендной платы, пусть и с опозданием. (Сравнительные результаты приведены в таблице.) Мы видим, что к концу 20−го года накопленный капитал при заданных условиях аренды и ипотеки составит около $518 тыс., а цена квартиры — примерно $505 тыс. С 15−го года арендные платежи превысят кредитные выплаты по ипотеке, и придется расходовать накопленный капитал. На финиш мы приходим с финансовым результатом +$12 тыс.

Как показывают расчеты, аренда выгоднее ипотеки только до определенного уровня роста цен на жилье: при снижении стоимости 1 кв. м или среднегодовом росте на него менее 6% в год. В противном случае ипотека гораздо выгоднее, при этом эффективность инвестирования личного капитала практически не влияет на конечный результат.

Правда, если внимательно посмотреть на таблицу, то увидим, что при тех условиях, которые мы рассматриваем, арендатор сможет накопить на собственное жилье уже через 11 лет. Ему не придется платить все 20 лет как ипотечному заемщику. Очевидно, что при падении или стагнации цен ипотека будет невыгодна, поскольку заемщик переплачивает завышенную сумму кредита. Но как только ставки по займу уменьшаются до 7–8% (например, при использовании японских иен) и/или более интенсивно начинают расти цены на жилье (на 7% в год и выше), ипотека становится предпочтительнее.

Помимо экономических факторов есть и психологические, учитывать которые не менее важно. Для одних съемная квартира не нарушает душевного равновесия, другие же испытывают резкий дискомфорт, а иногда просто не могут обитать не в своем жилье. То же самое и с кредитом: многие люди психологически не готовы взять на себя 20−летнюю кабалу в виде банковского займа, для них важнее сохранение возможности уехать в любой момент в другой город или иную страну. Если нет желания привязываться к одному месту или долговое бремя психологически неприемлемо, то предпочтительнее аренда. Правда, ипотека не предполагает абсолютной привязки к одному месту. Жилье, как и кредитора, можно поменять, но это сопряжено с дополнительными издержками и потерей налогового вычета по дальнейшим выплатам процентов.

Эксперт


Ваши комментарии:

Добавить комментарий:

Ваше имя

Комментарий


Введите число с картинки


Связь с нами
© 2007-2023 www.vseproipoteku.ru

Rambler's Top100 Рейтинг@Mail.ru