Самой дорогой девелоперской компанией мира до недавнего времени была Sekisui House. Она разместилась на Токийской бирже в 1970 г. и сейчас стоит $9,25 млрд. В этом году на LSE дебютировали русские девелоперы. И тут же шокировали мировое бизнес-сообщество: 1 июня группа компаний “ПИК” разместила акции в Лондоне и была оценена в рекордную для рынка сумму — $12,3 млрд. Из российских компаний, которые торгуются на LSE, по стоимости с ПИК (сейчас — $11,8 млрд) сопоставимы АФК “Система” ($13 млрд) и Магнитогорский металлургический комбинат ($11,6 млрд). В интервью “Ведомостям” президент и основатель группы компаний “ПИК” Кирилл Писарев рассказал, почему девелоперские компании начали все чаще организовывать продажи своих акций на биржах и для чего это сделала его группа.

— С чем было связано решение продать часть акций группы компаний “ПИК” на бирже?

— Ситуация была очень банальной: компании требовались деньги, а у нас наступил некий предел по заимствованию денежных средств и, по сути, предел в развитии. Нам нужно было идти дальше. Было два пути: частное размещение или IPO. Посчитали, что продать акции на бирже правильнее.

— Как чувствует себя человек, бизнес которого рынок оценил в миллиарды долларов?

— Нормально. (Улыбается.)

— Половину акций привлекла компания, половину — акционеры. Как вы планируете потратить свою часть?

— Это сугубо личный вопрос.

— Но в бизнес будете вкладывать?

— Конечно. Наверное, будут финансовые инвестиции мои и моего партнера Юрия Жукова. Я думал о некоей персональной диверсификации, так же как и мой партнер. Но это не значит, что мы выходим из дела. Для нас группа компаний “ПИК” остается основным бизнесом.

— Деньги, привлеченные компанией, уже освоены?

— Пока не в полном объеме. Они привлекались под вполне конкретные задачи — основная часть денег пойдет на приобретение новых проектов, уже купили участки под застройку в Светлогорске, Москве, Калуге. Кроме того, мы хотели улучшить наш кредитный портфель, погасив ряд не очень удобных займов.

— Каким был объем заимствований компании до IPO и сейчас?

— Около $1 млрд до и около $800 млн после.

— Вы рассчитывали, что ПИК могут так дорого оценить?

— Два года назад мы не имели столь ясного представления о реальной стоимости компании. Но была проделана довольно серьезная работа, и ближе к размещению у нас появилось понимание стоимости компании. Я очень рад, что нам удалось организовать крупнейшее размещение в Европе в области недвижимости [по объему привлеченных средств] и крупнейшее non-REIT девелоперское IPO в мире.

— Почему так поздно была определена цена размещения?

— Дело в том, что ситуация была очень тяжелая, потому что вслед за китайским [фондовым] рынком посыпался российский. Это привело к тому, что андерайтеры нам даже предлагали снизить ценовой коридор. Мы постарались соблюсти некую грань: с одной стороны, дали возможность нашим будущим акционерам заработать и не стали задирать цену, а с другой — не пошли на поводу у банкиров, игравших на понижение. Посчитали, что самый целесообразный вариант — разместиться по нижней границе.

— Как оцениваете итоги размещения?

— Себя оценивать тяжело — поведение наших акций оценивает рынок. Если взять период с 1 июня (нашей даты размещения) до конца июля (до начала ипотечного кризиса в США, который потянул все фондовые индексы вниз) и сравнить индексы РТС, MSCI Emerging Markets (индекс по развивающимся рынкам) и компаний, разместившихся в одно время с ПИК, то видно, что наши бумаги показывали лучшие результаты.

— Но какое-то объяснение есть?

— Компания размещалась в достаточно сложный период, рынок падал, и многие инвесторы, планировавшие участвовать в IPO, просто испугались. Потом посмотрели, как ведут себя акции, на компанию и рискнули. Инвесторы, которые покупают акции сейчас, приезжают сюда, смотрят наши объекты. Они берут бумаги по любой цене и сидят в них как стратегические инвесторы. Мы ощущаем очень большой спрос.

— Консультанты не предлагают продать дополнительный пакет на бирже?

— Конечно, предлагают. Но это вопрос будущего. IPO — это же не просто “хотелка”: захотел — и разместился. Мы размещали очень маленький пакет, тем не менее это позволило нам привлечь с рынка достаточно серьезные деньги.

— Кто приобретал акции группы?

— В основном это инвестиционные фонды, в том числе государственные азиатские. Около трети всего размещения — азиатские, остальные — американские и европейские. Наши акционеры очень качественные, и мы крайне довольны ими. С одной стороны, плохой рынок в момент размещения ограничил число потенциальных инвесторов, но с другой — он выбросил из этого числа именно спекулянтов.

— А российские акционеры есть?

— Есть, но их мало.

— Какой самый большой пакет был продан одному покупателю?

— Это закрытая информация.

— Участники рынка утверждают, что ПИК продавала только крупные пакеты и IPO компании больше похоже на частное размещение.

— Это неправда. В таком случае у других компаний тоже не IPO, потому что у них те же самые инвесторы, что и у нас. В ходе IPO у нас появилось более 100 новых акционеров, что говорит само за себя.

— О чем больше всего беспокоились инвесторы?

— Мы провели 86 презентаций в течение 10 дней, и вопросы были от общих до узкоспециализированных. Но больше интересовало состояние рынка и российской экономики в целом. Все отмечали, что, несмотря на некие колебания, экономика достигла устойчивых результатов и рынок недвижимости будет серьезно развиваться. Кого-то интересовал возврат на акционерный капитал. Некоторые инвесторы смотрели на качество команды, которая делала презентацию. Им было интересно, как люди разговаривают, как общаются, отвечают на вопросы. Ведь у каждого инвестора есть своя методика определения качества компании.

— А как вы оцениваете состояние российской экономики?

— ВВП будет расти на 7-7,5% в год. Рост реальных доходов населения может составить 11-13% за год. В ближайшее время я не вижу никаких отрицательных факторов, влияющих на темпы роста экономики. Цены на нефть растут, приток наличности увеличивается, и российский рынок останется привлекательным для иностранных инвесторов в силу своей высокой доходности.

— Почему организаторы IPO реализовали право опциона только наполовину?

— Это не опцион как таковой, а green shoe — пакет для поддержки рынка в течение месяца. Когда акции продаются, у банка появляется определенная сумма денег для поддержки котировок. В случае если акции сильно падают, то они начинают покупать, если растут, то продают. То, что они не потратили все деньги, говорит о том, что не требовалось поддерживать курс акций. Я знаю, что у некоторых конкурентов эти деньги были потрачены в течение первых трех дней.

— Почему вы отменили в России ряд встреч с инвесторами?

— Зарубежные инвесторы были впечатлены результатами, которых мы достигли за неполные 13 лет деятельности. ПИК — единственная компания в первой двадцатке, которая абсолютно не связана с любого рода приватизационными процессами. Все, что сделано, сделано своими руками. Они говорили: молодцы, ребята! Но когда началось роад-шоу, я не ожидал такого количества негатива со стороны отечественных СМИ, аналитиков, банков. Например, “Уралсиб”, с которым нас связывали достаточно продолжительные деловые отношения (был организатором всех облигационных займов ПИК. — “Ведомости”), накануне размещения выпустил негативный прогноз, который был абсолютно конъюнктурным. Западные банки были в шоке и спрашивали: “Почему российские компании так друг друга не любят?” Я не мог объяснить. Люди, с которыми мы общались в Москве, как будто специально негативно настраивались против нас.

— А может, это в принципе отношение к строительным компаниям, бизнес которых закрыт больше других?

— Мы девелоперская компания, а не строительная. Бизнес везде одинаковый, и у нас он более открытый, чем везде. Почему мы были в 10 странах и везде к нам было положительное отношение, а в России ни один из банков так не отнесся?

— Как отреагировало бизнес-сообщество на то, что ПИК стала самой капитализированной компанией в Европе в секторе жилой недвижимости?

— Разделилось на две половины: одна искренне радуется успеху, а вторая — нет.

— Что для вас изменилось с точки зрения управления компанией?

— По большому счету ничего, потому что мы в таком режиме работали последние полтора года. Тогда сложно было начинать работать по-новому — была внедрена новая система корпоративного управления, принятия решений, которой мы жестко следовали в последнее время. Мы более четко отслеживаем показатели, на которые ориентируются инвесторы, аналитики, и пытаемся отстроить бизнес таким образом, чтобы они отвечали требованиям рынка.

— В вашем меморандуме указано, что вы предусматриваете опционную программу для менеджмента. Можете рассказать о ней подробнее?

— Мы будем реализовывать ее в обозримом будущем, но пока программа не разработана.

— Есть хотя бы понимание, кто получит акции и из чьей доли?

— Сейчас нет.

— Как компания будет развиваться дальше?

— Есть несколько интересных идей, которые сейчас не хотелось бы раскрывать. Основная задача — увеличить динамику, улучшить качество бизнеса. Основной рост компании мы ожидаем от развития в регионах. Это правильный и динамичный путь, потому что регионы повторяют историю Москвы и Московской области.

— В каких новых регионах вы начали работать?

— Региональную политику мы строим, исходя из того, как идет миграция в РФ. Она идет с севера на юг и с востока на запад. Соответственно, юго-запад России — интересный объект для инвестиций. Мы серьезно смотрим на ЮФО, Краснодарский край и Ростовскую область. Интересный регион — Волгоград, в частности, мы открыли там новый офис. Изучаем Самару, Саратов, Казань, Астрахань.

— Какая часть проектов приходится на Москву?

— Не более 25% проектов. Мы хотим сохранить те объемы строительства в Москве, которые у нас есть.

— Будете ли вы развивать направление доступного жилья в Москве?

— Если вы мне скажете, что такое доступное жилье, я отвечу на этот вопрос.

— Панельное жилье.

— Что такое доступность и чем она определяется? Вопрос о доступности — один из тех, которые задавали наши потенциальные инвесторы. Он актуален во всем мире. При нынешних ставках по ипотечным кредитам процент людей, которые в состоянии купить жилье в кредит, в среднем составляет 20%. При снижении ставки с 12% до 6% доступность увеличивается до 40%. Ведь почему начали расти цены? Потому что резко увеличилась доступность жилья: в 2005 г. был резкий рост цен на нефть, тогда же многие банки объявили о своих ипотечных программах и начали снижать ставки. 1,5-2% в год — достаточно серьезный фактор, влияющий на доступность. В апреле 2006 г. возникла точка, когда доступность жилья резко увеличилась, и произошел серьезный рост цен, который эту доступность абсорбировал. В 2006 г. цены росли с марта по август, после этого произошла некая стагнация и рост прекратился. А сейчас меня спрашивают, что может произойти с ценами. На это влияют два фактора: доходы населения и проценты по ипотечным кредитам. Доходы растут, ипотека дешевеет. Посмотрите на Восточную Европу, где в ряде стран, после того как государство стало целенаправленно работать на снижение процентов по ипотеке, ставки резко снизились, доступность жилья выросла, многие стали покупать жилье, что привело к росту цен.

— То есть квартиру нужно покупать сейчас?

— Квартиру нужно было покупать вчера. (Улыбается.) Объемы продаж сейчас оживились.

— Насколько загружены ваши домостроительные комбинаты?

— На 100%.

— Какая часть панельного домостроения приходится на Москву, а какая — на область?

— В 2006 г. было 70/30.

— Вы все время подчеркиваете, что ПИК — не строительная компания, а девелоперская. Но ведь у вас много строительных мощностей.

— У нас есть мощности, производящие полнокомплектные дома, но это является скорее нашим конкурентным преимуществом как девелопера, чем признаком строительной компании.

— Но в России многие так и работают — “СУ-155”, “Интеко”.

— На Западе такого нет: строители работают отдельно, а девелоперы — отдельно.

— А как же конфликт интересов? Ведь подрядной организации важно продать свои услуги как можно дороже, а вам — купить их дешевле?

— По сути, это верно. Сегодня у большинства девелоперов проблемы с качественным строительством: на рынке не так много компаний, которые в состоянии в любой момент построить то, что хочет девелопер. Поэтому зачастую ему выгоднее создать собственные мощности.

— Строительный бизнес ПИК доходный?

— Конечно.

— Насколько по сравнению с девелоперским?

— Вопрос — где центр прибыли. Поскольку у нас компания вертикально-интегрированная, прибыль консолидируется в управляющей компании ОАО “Группа компаний “ПИК”.

— А сколько вы зарабатываете на генподряде?

— Какое решение примем, столько и зарабатываем. Мы же не для сторонних заказчиков строим.

— В течение полугода на LSE разместилось порядка пяти девелоперских компаний. В ближайших планах — столько же. Как вы считаете, насколько велика емкость рынка? Почему девелоперы ринулись на фондовый рынок?

— Сложно говорить, почему вдруг все решили разместиться. Мне кажется, что важно иметь определенное чувство ответственности, когда выходишь на публичный рынок. Как правило, за некачественной компанией, если она начинает падать, падают и конкуренты из этого сектора, а за сектором может упасть и весь рынок. Это не только игра самолюбия, но и очень серьезный шаг, который может иметь последствия на рынке. И об этом нужно серьезно думать. Еще не известно, что лучше — остаться в тени и развиваться по своему сценарию либо провести IPO и, будучи публичным, не показать рост. IPO сделать можно, но потом можно негативно влиять на сектор и рынок. Я считаю, что емкость рынка до конца еще не исчерпана. Еще есть место для ряда некрупных размещений. Но не более того.

— Раньше считалось, что самые капитализированные компании — это сырьевые. Ваш опыт доказывает обратное. Как вы думаете, с чем связано, что девелоперские компании так дорого оценены?

— Если говорить о российской экономике, то у нас серьезный перекос в сторону нефтянки, металлургии и телекома, а другие секторы не были представлены. Девелоперы всегда занимали лидирующие позиции в мире [по стоимости компаний]. Просто сектор real estate появился у нас в стране недавно.

БИОГРАФИЯ

Кирилл Валерьевич Писарев родился 16 июня 1969 г. В 1987-1989 гг. служил в армии, в 1994 г. окончил Государственную финансовую академию. С 1994 г. по настоящее время возглавляет Первую ипотечную компанию, является президентом группы компаний “ПИК”.

О КОМПАНИИ

ОАО “Группа компаний “ПИК” образовано в 1994 г., специализируется на девелопменте жилой недвижимости. В ГК “ПИК” входит около 20 компаний и организаций, в том числе ООО “Первая ипотечная компания” (работает в Москве), ЗАО “ПИК-Регион” (работает в Московской области и еще восьми регионах России). В группу входят два из трех существующих ДСК в Москве (ДСК-2 и ДСК-3). Также активы сосредоточены в предприятиях промышленно-строительной отрасли (“100 КЖИ”, “160 ДСК-Подмосковье”, “ПИК-Девелопмент”) и на комбинатах нерудной отрасли (“ПИК-Неруд” и Сычевский ПТК). Выручка в 2006 г. составила $1546 млн, EBITDA — $486 млн, чистая прибыль — $298 млн. Земельный банк группы на 31.12.2006 насчитывал 1137 га, он предполагает возведение около 10,5 млн кв. м жилья.
1 июня 2007 г. ПИК разместила акции на LSE, ММВБ и в РТС. Группа “ПИК” и ее акционеры Кирилл Писарев и Юрий Жуков продали в ходе IPO 15,64% акций компании за $1,93 млрд (с учетом green shoe), капитализация на момент размещения составила $12,3 млрд. Сейчас у партнеров по 42,18% акций группы.

Ведомости

Ваши комментарии:

спёкся.
Анонимно, 26.01.10 03:16

Связь с нами